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中房集团房地产业务发展战略 第3章中房集团地产业务发展现状分析 3.1中房集团概况 （1）组织架构 中房集团已具备健全的组织机构。职能部室设九个：办公室、人力资源部、 战略规划部、财务部、法律部、业务发展部、改制重组办、审计监察部、党群工 作部。 目前中房集团有直管企业4家，分别为：中房地产股份有限公司、中国智宝 投资总公司、沈阳裕宁房产开发公司、中房投资管理公司。 （2）业务情况 扣除划归中交集团直管的三个设计院以及划转至中交地产公司的四户企业 后，公司目前的主要业务有： ①清理不良资产和处理历史遗留问题 主要有二部分，一是涉及集团公司总部的法律纠纷和债权债务清理；二是以 总部职能部室改制重组办公室和二级企业中投公司为主要平台开展遗留问题处 理，主要包括非并表待清理的企业约90家。 ②房地产开发业务 房地产开发业务包括普通商品房开发和保障性住房开发两种类型的地产开发 业务： a.普通商品房开发主要以所属中住地产控股的上市公司重庆实业股份公司开 展的业务为主。目前中房集团公司有四个在建房地产项目，分别是中房?F联邦项 目、中房?千寻项目、中房?瑞致国际项目、中房?龙域项目。 4个项目分布在3个城市，总占地面积约80.87万平方米，其中，中房?F联邦 占地面积180752平方米，中房?千寻项目占地面积28263平方米，中房?瑞致国际 项目占地面积552356平方米，中房?龙域项目占地面积47335.76平方米。开发总建筑面积达到187.84万平方米，其中：中房?F联邦项目开发总建筑面 积441521平方米，中房?千寻项目开发总建筑面积160583平方米；中房?瑞致国际 项目开发总建筑面积1151141平方米，中房?龙域项目开发总建筑面积125218平方 米。去掉2011年前已销售的中房?F联邦项目16.34万平方米和中房?龙域项目8.18 万平方米，实际在建项目总建筑面积163.32万平方米。 b.保障性住房开发分军队和地方两个方面。 按照集团“十二五”规划，“十二五”期间新增保障房建筑面积120万平米，竣工 交付60万平米。2012年增加了10万平米，2013年新增30万平米，2014年、2015 年预计每年新增40万平米。“十二五”期间完成保障性住房投资额约26亿元，实现 营业收入18亿元，利润总额0.9亿元。 c.物业经营管理类业务 物业管理方面：目前持有的在管物业面积超过29万平，其中包括深圳汇智百 门前工业区等。详见下表： 物业经营方面：现有经营性物业面积约33万平米。包括沈阳裕宁大厦、 深圳汇智百门前工业区、智宝公司所属北京一二零一印刷厂物业、上海八一厂部 分物业等。另外，正在规划中的智宝公司所属北京一二零一印刷厂危旧房改造项 目，建成后将列入集团公司经营性物业范畴。 3.2中房集团房地产业务环境维度分析 3.2.1宏观环境 （1）经济环境分析 从全球发展历史来看，经济发展的不同阶段，房地产业增加值在GDP的占比 不同。以美国为例，当人均GDP低于3000美元时，房地产业增加值占GDP比 重为6%左右；当人均GDP在3000到18000美元之间时，房地产业增加值占GDP 比重在6%到8%之间；当人均GDP高于18000美元时，房地产业增加值占GDP 的比重在8%到10%之间。我国2012年人均GDP达到6100美元，已经跨入中等 收入国家行列，对比我国房地产业增加值占GDP的比重（约为5.6%），从美国 房地产发展的历史经验来看，国内房地产业正处于成长发展阶段。 （2）社会环境分析 ①人口因素 人口增长是房地产行业基础性增长动力源泉，房地产行业的人口红利主要表 现为两个方面：新增人口会带来的房产需求的增加；家庭结构的裂变（有别于传 统家庭结构，现代家庭结构所产生的独立居住需求）产生新增住房需求。 根据相关研究，我国从2011年到2013年人口增长率逐步达到一个拐点，增 长率开始下降。但是从人口总和数来看，按照国内当前1.4到1.8的总和生育率计 算，国内人口总数的拐点预计在2025年到2032年出现。增长率拐点的出现只是 一个初步的示警，只有当国内人口总数拐点出现时，才真正意味着地产行业的见 顶。 ②城市化 随着城市化进程的加快，国内2012年城市化水平超过51%。按照国外发展的 经验，城市化增长速度的拐点一般出现城市化率60%到80%之间，目前国内城市 化的速度约为每年1%，按照这一速度计算，城市化增速拐地出现时点可能在2030 到2035年之间。同时，通过国际比较发现，城市化的拐点与房地产周期的拐点通 常并不一致，一般房地产业的拐点会滞后于城市化拐点2-4年。因此，可以判断 国内城市化发展未来仍将给国内房地产行业带来更大的发展空间。 ③国家政策 房地产调控政策：国内地产行业当前存在的高房价、供不应求等问题，在压