白天鹅佛山南海维港水岸项目商业计划书.docVIP

白天鹅佛山南海维港水岸项目商业计划书 第二章项目简介及环境分析 2.1项目基本情况 白天鹅佛山南海维港水岸项目位于佛山市南海区里水镇和顺村金逢路南侧。项目东 侧为和顺资产公司用地，南侧紧临金溪河（西南涌），西侧为当地村民集体用地，北侧 临近旧西南涌河堤，现有一条约6米宽的村道可直接通入。 项目所在位置属于和顺村中心区域范围，离原旧和顺镇政府（现为和顺行政服务中 心）仅1公里，北侧2公里为高档楼盘—中信·山语湖，东侧200米是在开发的楼盘—中 信·金山湾，其余多是未开发的农村集体用地，人口比较稀疏，暂无商业配套设施。东面 有一座110KV高压变电站，北面有高压线走廊，但都能和地块保持安全距离。项目南 面邻金溪河，河水清澈，对岸绿树成荫，一河两岸视野开阔景色优美。地块周边空气质 量好，无噪声污染。 项目宗地形状东西走向呈长方形。用地面积42000.21平方米，净用地面积（扣除水 务红线后可建筑区）38169.60平方米，容积率上限4.0，项目开发后计容积率的地上建 筑面积为152678.40平方米。 项目拟开发“酒店+地产”。其中酒店地上建筑面积25000平方米，住宅地上建筑面 积103643平方米，商业配套和会所建筑面积5000平方米，地下停车场等约36272平方 米。 2.2宏观环境分析 2.2.1经济环境 项目位于佛山市南海区里水镇和顺村。南海是中国传统陶瓷业和近代纺织业的发祥 地之一。南海经济发展迅猛，是著名的“广东四小虎”之一，并长期在“中国百强县” 名列前茅。南海以工业为主导，近年来传统的有色金属加工、纺织服装、陶瓷得到提升 改造。逐渐形成以液晶显示、电子信息、汽车、汽车配件、绿色照明、智能家电等产业 为主导的现代产业体系,成为南海未来的新经济增长点。 总体看，南海经济发展具有以下特点： 一、经济保值高速发展，生产总值9年翻4倍。根据图2-1，从2004年至2012年， 南海区的生产总值一直处于上升的趋势。 二、专业强镇 南海区各镇均有不同的特色产业，未来大力发展都市型产业，培育壮大新兴产业， 扶持提升传统产业。在做好环保问题的前提下，当地政府全力支持大沥镇做强有色金属 产业，支持西樵镇做强纺织和陶瓷产业，发展壮大“盐步内衣”、“里水模具”、“金沙五 金”等传统行业。表2-1归纳了佛山市南海区各镇的主要产业，在政府的政策支持下， 各产业将创造更多的就业机会，从而带动住宅刚性需求的增量。 表2-1南海区专业镇一览表 三、民营经济是经济发展的中坚力量 南海目前有民营工业企业2.9万家。“十一五”期间，南海民营工业企业创造全区约 60%的GDP，67%的工业产值。民营经济创造了全区50%以上的税收来源，并为近80% 的本地人口提供就业，是南海区经济发展的中坚力量。同时，众多实力雄厚的民营企业 家是推动南海房地产市场得以快速发展的需求源动力。 四、外源型经济并驾齐驱 从2012年开始，南海实施“双轮驱动”战略，在招商引资中着力引进科技含量高、 带动能力强、附加值高、符合环保要求的大项目。奇美、一汽大众、东芝、松下、本田 等世界500强企业，以及中外运、TCL、燕京啤酒等国内知名企业，以强劲的产业能量， 带动南海的各项经济指标实现历史性突破，南海内外源经济和谐互动发展。 南海经济发展迅猛，区内各镇有不同的特色产业，在错位竞争的同时，又共同促进 整体经济发展；南海拥有近3万家民营工业企业，已成为区域经济发展的中坚力量，众 多的民营企业家，拥有强大的购买力，对生活理念与居住质量有着与时俱进的不断追求， 很大程度上推动了当地房地产业的发展。而外源型经济的发展，引入一批国内外知名企 业，有利于高端人才的聚集，带动了各类商务活动的发展，对酒店、公寓及高档住宅等 物业带来了潜在的需求。 2.2.2社会与文化环境 一、人口现状 据全国第六次人口普查数据显示，2010年南海常住人口258.88万人，其中里水镇 常住人口占全区常住人口的比重为10.58%。根据表2-2所示，里水镇土地面积在南海区 中居第三位，仅次于狮山和西樵，里水镇的人口密度为1847人/平方公里，低于全区人 口密度平均水平，在未来城市化发展中拥有较大的扩容空间。 表2-2南海区人口分布 二、人均居住条件 2011年南海区城镇居民人均居住面积40.14平方米，高于广东省城镇居民人均住房 34.4平方米以及佛山市38.6平方米的水平，是广州市区人均居住面积20.7平方米的1.9 倍。2006年至2011年南海人均居住面积如表2-3所示。 表2-3 2006-2011年南海人均居住面积表 南海区居民人均居住面积在广东省内属于前列。结合现有宽松的居住条件，南海本 地居民改善性需求可能较为有限，这对于房地产行业的持续发展来说，可能导致后续上 升的重要动力不足。在城市家庭住房拥有率超80%