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从比较制度的角度看中英土地登记制度的研究 　　摘要：当前我国的土地登记制度在土地机构设置、土地登记方法、土地登记的法律法规、土地登记的赔偿及补偿等方面存在众多问题，影响了我国土地登记制度作用的正常发挥。为此，应该借鉴最早形成土地登记制度体系的国家之一的英国，对我国的土地登记制度进行改革与完善。 　　关键词：比较制度 中英土地登记 研究 　　一、中英两国土地登记制度的比较 　　1.土地登记管理机构比较 　　英国的土地登记制度采用垂直领导的模式，分为土地登记局总部和各地方登记办事处。其中，总部主要负责登记及相关政策的制定以及协调有关部门之间的关系，但不办理具体的登记事务。各个地方办事处的职能相同，代表土地登记局颁发土地登记证书。各办事处均受土地登记局直接的领导和支配，不由地方政府领导。这种垂直领导、统一管理的模式直接保证了土地登记管理工作的效率，大大提高了土地登记的效率，并且减少了地方行政力量对土地登记工作的影响，使得土地登记机构能够独立行使职权，提高登记工作效率。 　　英国的土地登记管理机构存在三个不同的土地登记系统，分别是英格兰、威尔士系统，苏格兰系统和北爱尔兰系统。其中，英格兰、威尔士系统是三个登记管理系统中管辖范围最广的一个，它的主管机构是英国土地登记局，也是英国主管土地登记的机构。英国最初的土地登记是建立在自愿的基础上进行的，直到1896年英国出台了一项法令规定“凡是进行土地买卖必须登记”，才改变了自愿登记的局面。英国土地登记局主要负责土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证等环节。 　　在我国，土地登记机关具有受理土地登记申请，组织地籍调查，审查及颁发土地登记证书等职能。与英国不同的是，我国的土地登记机关分布在多个不同的行政部门中，各自部门都行使各自的土地登记职能。 　　2.土地登记内容的比较 　　英国的土地登记是产权登记，它的登记形式可以分为绝对产权、有限产权、占有产权以及有效的租赁保有产权。在登记之前，必须参照地图对其登记的土地进行确认或者对其进行现场实地测量。要求保有人必须为其登记的产权提供证据之后，经土地登记官审核才能对土地进行登记。之后，国家会主持进行全面的不动产资源调查，根据调查的情况进行总登记，然后再由主管部门颁发权利证书，证明其权利存在。 　　英国土地登记的内容包括：第一，土地的权属性质;首先要确定土地究竟是属于绝对产权、有限产权、占有产权还是有效的租赁保有产权。另外，英国的登记法律还明确规定超过7年以上的租赁合同要进行强制登记。第二，土地及其地上附着建筑的情况登记;这里的情况包括该建筑的具体地理位置，以及附着在该土地上的权利。第三，产权人的具体情况，这里包括了产权人的姓名、地址以及对该产权人处置房屋的限制等。第四，是否存在贷款、抵押等情况。第五，与登记地产有关的他项权利和责任，包括附加限制规定，例如贷款人的信息，以及附加在该土地上的禁止与限制等。这主要是因为土地在以前进行转让的过程中，卖主为保护其土地权利所对土地所做出的规定。第六，土地、房屋交易价格。方便买方了解所购买土地历次的交易价格以及其地上附着建筑价值的变化情况。 　　而我国土地登记的内容主要是：第一，土地权属性质与来源。我国土地性质分为国有土地使用权和土地所有权、集体土地使用权和所有权、土地使用权抵押权以及地役权。其中，对于地役权、土地使用权抵押权一般记载在“登记的其他事项”栏。另外，由于我国的土地均为国家所有的，因此我国不对国家土地所有权登记，只对集体土地所有权进行登记。其次，土地权属来源主要是指土地使用权人或所有权人取得土地权利最初的方式。一般而言土地所处的地区以及权属产生和变更的时间是影响来源的主要因素。第二，土地权利主体。当前我国的集体土地所有权主要存在乡（镇）农民集体所有、村内农民集体所有和农民集体所有这三种形式。第三，土地权利客体。这里主要包括土地的面积、用途、坐落、界址、等级、价格、使用条件等。 　　3.土地登记信息系统的比较 　　为了保证土地市场产权明晰及土地交易的安全高效，离不开土地登记信息的公开化、系统化。英国经过多年实践已经建立了一套先进的土地登记系统。土地登记局工作人员中除开办事人员之外，测绘专业队伍高达两千人，保证了土地登记前对需要登记土地的科学测绘，保障了土地登记的公正性。另外，在英国，对土地登记资料采取了可以公开查询的方式，这样一来，有效的缩短了土地交易时间，节省土地交易成本，同时也有利于土地登记工作公正公平的进行，规避了有关部门寻租的风险。 　　在我国，对不动产登记信息进行管理采取的是不动产物权登记簿的方式。不动产物权登记簿主要记载的是物权归属的确认以及物权变动状况，我国目前存在土地登记薄和房屋登记薄两种形式。 　　4.关于土地登记错误赔偿的比较 　　在英国，如果