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从法律的角度分析地震对商品房够买者产生的影响 　　[摘 要]5?12 大地震的发生给人们带来了极大的影响，也产生了一系列法律问题。例如商品房在地震中灭失或受损，应该怎么理赔？房子没有受损而业主遇难又由谁来继续付房贷等等，这些都是人们比较关心的问题，也是值得分析的问题。 　　[关键词]商品房 房贷 继承 　　 　　作者简介：邹伯梅，四川大学法学院2007级民商法硕士。 　　 　　一、地震给商品房购买者带来的问题 　　 　　汶川大地震发生后的一个小时左右，笔者在坐公交车回家的路上，车里的乘客都在议论地震。一位中年妇女说早知道我就按揭一套房子，今天花明天的钱多好，地震一来什么都没有了，存那么多钱在银行有什么用，自己遇难一点都没有享受到。另外一个人说：我按揭了房子，万一房子倒了那我是不是还要继续付房贷，多划不来。这两种议论反应了没有买房与买了房的人在面对地震时不同的反应。那么地震给商品房够买者到底带来了哪些法律问题，这些问题又如何解决。 　　大家普遍关心的问题主要有如下几个：第一，商品房在地震中毁损或灭失，由谁来承担损失？业主还是开发商？第二，商品房在地震中灭失，够房者还要不要继续付房贷。第三，商品房的所有人遇难，房子与房贷应该怎么处理？ 　　 　　二、从法律的角度处理地震给商品房购买者带来的问题 　　 　　第一，商品房在地震中灭失或毁损风险如何承担，应该按照不同的情况来处理。根据《合同法》规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出买卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该条的规定，商品房在交付之前，商品房毁损灭失的风险由开发商承担，交付之后风险转移给购房者。如果商品房购买双方另有约定的，按照其约定，这充分体现了民事活动的意思自治原则。 　　很多人都可能会问房子虽然交付了，但产权证还抵押在银行里，凭什么要我承担所有损失？这种认识其实是错误的，够房者在够房时与银行签了两个合同：一个是贷款合同，一个是抵押合同。房子这个时候是抵押给了银行。根据担保法的规定，抵押权人即银行对抵押物是不承担风险的。所以只要房子交付成功，风险与所有权都转移给了够房者。 　　法律实践中，一般表现为开发商向业主发出书面交房通知并交付商品房的钥匙，商品房的转移占有自书面交房通知确定的交付之日起发生法律效力。 　　那么房屋在交付之前因为地震灭失了，够房者又应该如何处理？根据合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。地震属于不可抗力的情形之一，够房者可以要求解除合同。但是并非一旦发生不可抗力即发生解除权，解除权的发生以不可抗力致使合同目的不能实现为要件。不可抗力解除合同发生方，可以免除损害赔偿责任。所以够房者可以要求开发商返还已付的够房款 ，但不得要求支付违约金。 　　第二，关于够房者要不要继续付房贷问题。因贷款时够房者与银行签了抵押合同。从《担保法》的角度看，借款人和银行分别担当抵押人和抵押权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押物。根据我国法律的规定，抵押物的灭失并不导致债务人和债权人之间债务关系的终结。即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押物的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，借款人也还要按月还清余下贷款，银行仍会继续追索借款人的剩余贷款。 　　在风险控制上应该由谁来承担责任呢？对于银行和买受人来说，房屋的倒塌是源于地震风险的降临，这种风险应该由谁来承担呢？答案是：谁最有能力控制风险谁就应该承担风险。毫无疑问，在业主按揭购房这一链条上，开发商显然最具有风险控制能力，完全可以在设计、施工等环节上将地震带来的坍塌风险控制住。同时根据建设部2002年1月1日发布的《建筑抗震设计规范》规定：“按本规范进行抗震设计的建筑，其抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损坏或不需修理可继续使用，当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时，可能损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用，当遭受高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震影响时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。” 　　可见建设部的设计要求明白地要求了，无论遭受多大程度的地震，都不允许发生房屋倒塌甚至是不允许发生严重破坏。至此，如果房屋倒塌或严重破坏，就须由开发商及其相应的相关主体来承担责任。其中的责任主体至少包括开发商、监理公司、质检部门、设计单位等。设计单位应对设计的商品房是否满足抗震标准负责；开发商和监理公司须承担责任的原因是生产的产品不符合质量标准，质检部门则是让不符合质量标准的产品进入了市场。各方应该共同承担房屋倒塌的责任。房屋的业主完全无辜，因此不需要承担还款责任。 　　根据这一强制性规范来说，毫无疑问，在买受人按揭贷款购房这一链条上开发商承担还款责任不容推诿。否则