从美国房地产投资信托发展中得到启示.docVIP

从美国房地产投资信托发展中得到的启示 　　摘要：房地产投资信托作为房地产资本市场一种新的金融产品和投资理财工具，在较全面地介绍了美国房地产投资信托的发展现状的基础上，对我国发展房地产投资信托存在的障碍以及今后在发展过程中应注意的问题进行了探讨。 　　关键词：房地产投资信托，融资，思考 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2017）03-0074-80 收稿日期：2016-11-12 　　从1960年美国的《房地产信托投资法》颁布以来，美国的房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）已有40多年的历史，而我国发展房地产市场才20年左右的时间。目前，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业之一，REITs作为一种有效的金融工具，如何利用它以保持我国房地产业的健康发展，已显得尤为重要。尽管在我国早期以房地产开发商为核心的信托业获得了一定程度上的发展，但以REITs为核心的房地产投资市场和抵押贷款证券化为核心的资产证券化市场的建立尚未起步。随着我国房地产市场的迅速发展，房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题越来越引起政府以及金融界的关注，因此，我们应该借鉴国外发展REITs的成功经验，探寻我国房地产信托业的发展路径以及政策环境中存在的种种问题，从而使我国在发展REITs时少走弯路。 　　1 房地产投资信托的内涵 　　信托制度在世界各国都得到了迅猛的发展，而且信托产品不断创新。信托起源于英国，盛行于美国。第一次世界大战使美国经济获得了发展的机会。在20世纪20年代，单位信托制度传入美国，并以“投资公司”名义运作。如今，因其具有巨大的优越性与适用空间而呈现出旺盛的生命力，当前已成为全世界一种重要的金融业务，其发展已具备与银行业并驾齐驱的态势。 　　REITs是一种由房地产投资信托机构负责发行受益凭证，向投资者募集资金，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享，所募集的资金委托一家专门投资机构进行投资开发、管理及未来的出售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。简单讲，就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，其持有如公寓、购物中心、办公楼和仓库等在内的房地产资产，由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment plan）。从宏观角度来看，REITs是一种依照专门的法律程序从事房地产物业运作的投资机构，该机构从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入或者为个人和机构提供房地产抵押贷款，取得利息收入。从微观角度来看，REITs是指由政府批准成立基金，公开募集社会大众的房地产投资资金，投资于房地产，获得的收益分配给基金份额的持有人。 　　2 美??房地产投资信托的发展及现状 　　REITs的雏形起源于1924年3月21日在波士顿成立了“马萨诸塞投资信托”，其是目前REITs的前身，由哈佛大学200名教授集资5万美元组成。这是一个开放型投资信托，被认为是真正具有现代意义的第一家美国投资信托。尽管由于20世纪30年代的美国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但二战以后，美国的房地产业迅猛发展，广大投资者对房地产的投资热情逐渐升温。为了刺激疲弱的房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求。当时，美国国会认为惟一的途径就是聚少成多，以“聚池管理”的形式成立REITs，这种投资信托专门从事可以带来收益的商业性房地产及房地产证券投资。这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。1960年，美国艾森豪威尔总统签署《房地产投资信托法案》的856-859条的法文，规定满足了一定条件的REITs可以免征所得税和资本利得税。法案给予REITs税收上的优惠，并允许其上市交易，解决了传统的房地产资产流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。 　　REITs根据它的投资对象可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。到1999年6月止，在美国商业房地产融资中，房地产投资信托就占到37.7%，受到如此青睐，与其特有的优势是分不开的。REITs可免征公司所得税，而且在资本市场上具有较强的流动性。但REITs成立并能投入运作必须满足以下条件：（1）必须以公司形式建立；（2）必须由董事会或基金托管人管理；（3）其股份完全可转让和流通；（4）至少有100个股东；（5）前5名股东在税收的下半年度所持股份之和不能超过其股份总数的50%，同时不低于35%；（6）至少有75%的资产用于房地产投资；（7）至少有75%收入来源于房地产的租金及房地产抵押贷款利息；（8）所得的收入中最多只能有30%，自持有期未满4年的房地产及持有期未