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从美国、香港经验谈中国住宅电梯的维修、更新管理 　　[摘 要] 随着我国经济的迅猛发展和房地产市场的持续升温，各大城市高层和超高层建筑如雨后春笋般拔地而起，其电梯数量也随之猛增，因此电梯设备的管理问题，尤其是住宅电梯的维修、更新问题变得日益突出。本文根据美国、香港在电梯设备的维修、更新管理方面的经验，结合国内现状，从理论上提出了国内住宅电梯维修、更新的管理方法。 　　[关键词] 美国 香港 住宅电梯 维修 更新 　　 　　一、美国住宅电梯维修、更新情况 　　1.美国住宅电梯维修、更新周期 　　美国各州、各城市都有自己的电梯管理规定，例如一些地方规定:电梯每年进行一次空载安全钳测试，五年进行一次满载额定速度安全钳测试。除了安全钳测试外，还有常规检查，检查周期各地不同，如纽约州为三个月一次，而纽约市则规定为两年5次，其中3次为政府监督检查，2次为专业的持证检查员对电梯进行检查和测试。而乔治亚州则规定检查周期为6个月，运行许可证有效期为1年。（无论政府监督检查还是业主聘请专业人员检查，都需将检查结果报政府备案。检查合格后，由主管行政机关颁发“运行许可证”给业主。)如检查不通过，则对电梯进行修理或更新。 　　2.美国住宅电梯维修、更新的费用分摊 　　在美国，业主通常会针对社区的电梯管理服务进行招标，并和中标公司签订一份十分详细的合同，合同涵盖了每一部电梯的分摊用户及为维持电梯运行、维修、更新，可能发生的各项人工、材料费用项目及收费标准。电梯需进行维修、更新时，由合同公司的持证电梯技工进行维修、更新，业主委员会对照合同种的费用款项及收费标准，将各项费用详细记录，张贴于公共显眼部位或者将费用单寄至社区内每一户业主。业主需在合同规定的缴费期内将费用交至银行的电梯专用账户内，如逾期不交，会有相当数量的罚款。电梯管理专用账户需接受立法机关和社会的监督。 　　二、香港私人楼宇电梯维修、更新情况 　　1.香港住宅电梯维修、更新周期 　　香港住宅电梯维修保养分为预防性维修保养（至少每一个月进行一次）、定期检验与测试(主要包括:(1)每隔不超逾12个月的时间，在电梯空载的情况下操作其安全设备测试一次；(2)每隔不超逾5年的时间，在电梯内有十足负载的情况下操作其安全设备测试一次;(3)每隔不超逾5年的时间在电梯机厢载有重量介乎90%～110%之间的负载的情况下操作其安全设备中的超载设备测试一次等。)以及监督抽查（抽查比例约为7%）。对于使用超过20年以上的电梯，抽样比例会适当加大。政府规定，这三项工作都需由注册承建商和注册工程师操作。 　　2.香港私人楼宇电梯维修、更新的费用分摊 　　一般而言，私人楼宇内每部电梯的维修、更新费用由共享此部电梯的业主通过物业管理费支付，大约占每月全部物业管理费的11%～12%。业主可以选择独立的维修服务市场，如果此维修服务市场空间不大，亦可选择原电梯供应商的维修服务。此外，每次电梯维修、更新所发生的服务、收费项目也许张贴于楼宇内显眼处示众。如在规定期限内业主不按时交纳，业委会将会对其进行催缴,罚款。 　　三、美国、香港电梯维修、更新做法的启示 　　1.对电梯检修、更新周期的启示 　　美国、香港的电梯数量都很多，但是发生的电梯事故却很少，这在很大程度上归功于他们对电梯定期检测、维修更新的做法以及对检修人员技术、服务质量的严密把关。美国、香港对涉及不同安全程度的电梯检测维修、检测频率都有着较明确的规定。如保养性检修或预防性检修，检修频率相对较高，几个月一次；对一些涉及到电梯重大安全性能的检修，则为一年或两年一次。相比之下，我国对电梯检测维修方面的规定很粗糙，大多数规定只是宏观上的，并不具有操作性。 　　此外，美国和香港都对电梯技术员有着非常严格的认证制度。而我国对于电梯技术员，不要说认证制度，就连最起码的考核制度都没有。这就为电梯的检修、更新的服务质量埋下了祸患。 　　因此，建议：首先对涉及不同安全程度的电梯检修、更新周期做出明确的规定，如:可以将之分为:保养性检修、定期大检修。保养性检修主要是预防性的，因此检修频率应较高，可以为3个月一次。而定期大检修，是对电梯全面的检测与维修，甚至更新，可以为1年～2年一次。其次，要加强对电梯技术员的培训与认证工作，消除因检修技术不过关而造成电梯事故的隐患。 　　2.对电梯维修、更新的费用分摊及管理的启示 　　美国和香港对于电梯维修、更新的费用的收取、管理方式都不尽相同，但有一点是相同的，即对每户业主需承担哪一部或哪几部电梯的维修、更新费用的界定很清晰。这一点，香港是通过第一位完成买卖的业主与发展商、物业管理公司签订的公共契约实现的，而美国是通过业主和中标电梯服务公司签订的合同实现的。两者都通过书面形式将业主的责任界定的很清楚，这是值得我国学习的。