保障房物业管理机制创新.docVIP

保障房物业管理的机制创新 　　[摘要]当下保障房物业管理中存在诸多问题，表现为物业费筹集困难，服务质量低下，业主与物业企业沟通不畅等。从制度的视角看，问题主要源于经费筹集机制、权责配置机制、服务考核评价机制以及沟通救济机制缺失，需要通过专门的保障房物业管理立法予以解决，建构多元的物业服务经费筹集机制。明确的权责配置机制以及科学的物业服务考评机制和规范化的沟通救济机制。 　　[关键词]保障房 物业管理 机制 　　[作者简介]何静（1979-），安徽巢湖人，南京工业大学法学院副教授，博士，研究方向：工程法律制度。 　　一、保障房社区物业管理存在的问题 　　（一）物业费筹集困难，物业服务企业运转举步维艰 　　保障房小区居民具有特殊性，基本属于中低收人家庭，因此物业费的标准也相对较低。南京市早期投入使用的多层公寓的收费标准大约在0.20～0.40元，平方米左右，高层、小高层公寓收费标准大约在0.35～0.60元，平方米左右，新近的四大保障房片区经过测算后将物业服务费收费标准暂定为0.95元/平方米/月，这一收费标准，大约是南京市场高层小区物业价格的一半。即使收费标准不高，收费率也令人堪忧。如此低的收费标准和收缴率不仅使物业企业无法盈利，即使正常运转也难以保证。 　　（二）物业服务水平不高，居住环境较差 　　基于物业费收缴率低下的现实，物业企业如果想要继续提供服务，可行的办法只能是开源节流，尽可能地降低管理成本，结果物业公司的工作人员往往需要一人身兼多职，甚至有的物业公司经理还要承担起环卫工、水电工的职责，保障房小区的物业服务水平自然难以保证，致使保障房小区的环境卫生状况糟糕，影响居住质量。 　　（三）业主与物业沟通不畅，矛盾得不到及时纾解 　　如果在业主和物业企业之间建立起畅通的沟通渠道，或许一些矛盾可以得到有效纾解，当下通常由业委会承担着沟通职能。然而在实践中，要么小区没有业委会，要么业主对业委会运作情况不了解，此种现状导致业主虽有不满，却无处申述，结果矛盾会愈积愈深，轻则以拒交物业费的方式加以抗议，重则可能发生暴力冲突。 　　二、保障房社区物业管理体制上存在的问题 　　（一）物业服务资金的筹集机制 　　按照市场化运作规则，既然物业企业作为市场主体为业主提供服务，当然有权按照合同约定收取服务费用。不过，基于保障房的特殊性质，保障对象的支付能力有限，所以物业费标准较低，即使收缴率达到100%也未必能做到收支平衡，更何况收缴率也难以保证。正是缺乏规范化的物业服务资金筹集机制，导致物业公司运作资金捉襟见肘，而物业服务资金的不足又成为其他问题的内在诱因。 　　（二）权责配置机制 　　按照《物业管理条例》的规定，普通商品房小区物业企业的权利义务规定的相对明确，再辅以物业服务合同的约定，其权责相对清晰。由于缺乏专门的保障房物业管理法律规范，物业企业的行为缺乏法律指引，其享有的权利和承担的责任配置不明，仅依靠物业服务合同的约定确定，管理行为容易失范。实践中，物业企业除了负有常规的物业管理职责外，住房保障主管部门有可能要求物业企业协助其工作，承担额外的监管责任，如果物业企业未能履行职责，可能被认定为管理失位，并因此受到惩罚直至被解聘。反之，假如其尽职尽责地履行了这些职责，则存在越位的嫌疑。进而影响到物业企业正常工作的开展，降低物业服务质量。 　　（三）物业服务考核评价机制 　　目前对于物业企业的考核评价缺乏统一的法律规定，由谁考核、依据什么标准考核、考核的周期以及手段、后果等问题在立法上均处于空白状态。保障房小区物业管理除了常规服务外，还可能需要承担额外的责任，因此不能照搬普通商品房物业管理的质量分级标准。如此一来，对物业企业的考评完全由地方主管部门说了算，使得各地对于物业服务质量的评价充满随意性，存在失范的风险。 　　（四）沟通救济机制 　　根据《物业管理条例》的规定，业委会作为业主自治组织，除了可以代表业主维权外，同时还承担着沟通业主与物业双方关系的责任，业委会实际肩负着沟通与救济的双重职能。不过，在保障房小区尤其是公租房小区，绝大多数都是政府投资兴建，政府成为唯一的业主，业委会自然无从谈起，同时业主自身对于业委会也知之甚少。有些公租房小区成立了类似业委会的“承租人委员会”，代行业委会的职权，在一定程度上确实发挥了沟通作用，但是此类组织由于在法律规范中并未有相应规定，关于其法律地位、职权职责等均不甚明确，从而在实际运作中师出无名。需要强调的是，一般的研究只关注到业主权利救济问题，我们认为实际上“救济”应当是双向的，应当包括对物业企业权利的救济。 　　三、保障房社区物业管理机制的建构 　　应当制定专门的《保障房物业管理条例》，根据保障房小区的特点作出针对性的规定，没有特殊规定的事项可以参照普通商品房《物