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实物期权在房地产中应用 　　摘要：不同的房地产评估方法来分析数据，为企业投资决策提供参考依据，三种评估方法适用于不同的情况和案例，包括净现值法，成本效益分析法，内部回报率法。在房地产中的应用方面，本文介绍了Schwartz and Moon模型中的连续时间模型，离散时间模型。 　　关键词：实物期权；房地产；净现值；成本效益分析；内部回报率 　　一、标准估值方法的介绍 　　在投资人做出投资决策之前，做的投资评估是非常有必要的。在一般的投资中，被使用的传统的投资评估方法有净现值法、成本效益分析法和内部回报率法等，而实物期权作为一种综合性的投资技巧，用于在各行业中规划和管理策略。本文介绍了三种评价方法，并进行比较。另外，文中着重介绍了实物期权在房地产行业投资策略上的应用。 　　（一）净现值法（Net Present Value，NPV） 　　Brealey， Myers， and Allen在2011年提出，净现值是指未来现金流贴现在资本的机会成本，即与项目有相同的证券预期收益率的风险贴现未来的现金流。净现值法是在资本市场运转良好的前提下，所有相同的资产定价风险程度应该有相同的预期收益，从而来确定其市场价格。 　　当使用净现值法的时候，应该注意三点：首先，相同数量的钱的前提下，今天的钱比明天的钱更有价值， 因为今天的资金可以用于投资和获得利润。任何投资标准不能反映资金的时间价值将无法使用净现值法。其次，对于净现值的估计只取决于项目的现金流和资本的机会成本，其他的不相干因素会影响结果的准确性。第三，由于现值计量的是今天对于货币计量货币单位，所以各个种类的数据需要积累归总从而得到结果。例如，在一个合资企业中有项目A和项目B，那么该合资企业的净现值是： 　　NPV （A+B） =NPV （A） +NPV （B） 　　（二）成本效益分析法 （Cost Benefit Analysis） 　　成本效益分析作为一种评估项目价值的方法，是通过比较项目的全部成本和效益来评估。同时，成本效益分析作为一种经济决策方法，是将此方法运用于公共部门的决策和计划之中，从而谋求在投资决策上以最少的成本来得到最大利益。常用于评估需要量化社会效益的公共事业项目的价值。Damart 和 Roy 在2009年的分析显示，成本效益分析理论从社区的角度出发，是一种能帮助公共决策者投资时选择最赚钱的项目。并且，它是最综合的评估方法被用来比较项目，因为它加了一个测量整个成本和收益的计算。因此，成本效益分析比较难于执行。Damart 和 Roy在2009年提出，成本效益分析法是净社会效益的方法，并且要求一个社会贴现率来比较前后的成本和效益。投资回报（ROI）可以用两种方法计算， 第一种是相同的平均回报率和投资报酬率；另一种方法是净现值。在房地产项目中使用成本效益分析法，重要的是要比较私人和社会的不同的影响，并且最大化它的估值潜力。计算成本效益的最好的方法是计算其不确定性和在不同目标之间的平衡。于此同时，成本效益分析法的结果可能还会包括一系列的风险。 　　（三）内部回报率（Internal Rate of Return） 　　内部回报率是使投资项目的净现值等于零的贴现率。Livingstone和 Salamon 在1970年提出，内部回报率通常是衡量的一个与项目相关的回报率，可以衡量一个公司的回报率，同时也是是衡量私募股权投资业绩最合适的基准。另外，Promislow 和 Spring也在1996提出了现金流是复利的计算的主要问题，所以，C（1+i）k是现金流C，在时段结束时期以i为每个时期的比率。现金流在（r+1）年时，I= （Ci）0≤i≤n。如果所有现金流的值为零的积累直到I的末期在n时期以后， 就意味着收入的总价值和现金流入是平衡的，内部回报率可以实现。就是说，流出额的全部累积价值可以被呈现为（u=1+i 来计算复利）： 　　有两种方法来计算内部回报率。一个是Levhari 和 Arrow 在1969年提出的，其适用范围包括持续的收入流和连续复利；和另一种方法由Teichroew在1965年提出，即当最初的平衡不确定时，收益应该在既定时期内得到。最后，Brown 和 Kwansa 在1999年提出了现在通用的内部收益率的公式： 　　Ct 代表现金流出和流入，在用这个公式时，投资决策是由利益相关者和股东提出；另外，此计算方法引入了有关收入和支出项目确定的有效性条件，能够最大化股东的财富。 　　二、分析房地产行业评估的三种技术 　　对房地产项目的三个标准的估值技术――净现值法，成本收益分析法和内部收益率法，确定哪一个是最好的应用设计的项目是非常复杂的工作，由于房地产行业的不确定性，因此，确定使用哪种估值技术对这些技术在项目进行评估是至关重要的。