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市场比较法在土地估价应用中存在问题及对策建议 　　[摘要]通过分析市场比较法的含义、适用条件和具体操作步骤，发现市场比较法在土地估价应用中还存在可比实例选取难度较大、准确性差，影响因素修正过于主观，估价结果确定方式不科学等问题。提出建立完善的土地估价可比实例数据库、科学确定影响因素和修正权重以及完善估价结果的确定方法等对策建议。 　　[关键词]土地估价；市场比较法；影响因素 　　【中图分类号】F27 【文献标识码】A 　　土地作为重要的自然资源，是宝贵的物质财富，是人类生存发展的基础。为了使有限的土地资源满足人类无限的需求，应对土地进行科学的评估，从而合理利用，这不仅关系到人民的生活水平，更关系到我国经济社会的可持续发展。市场比较法是一种程序固定、操作方便的土地估价方法，因此在土地估价实际操作中的应用日趋广泛。本文对市场比较法的基本原理进行研究，总结其在土地估价应用中存在的问题，并提出改进市场比较法的对策建议，为规范评估方式、避免不良竞争提供依据。 　　一、概述 　　（一）市场比较法的含义 　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正和调整，得出估价对象的客观合理价值的方法。实际操作中，估价人员一般选择3个或3个以上交易类型相似的可比实例作为参照物，经过对估价对象的实地调查，对一般因素、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，并运用算术平均法计算得出估价对象在估价时点的价值。 　　（二）市场比较法的适用条件 　　市场比较法采用替代原则，通过比较进行评估，因此，只有选择具有可比性且交易数据和真实可靠的可比实例，评估结果才具有说服力。市场比较法的适用条件有两点，一是土地交易市场发达，只有发达的土地交易市场，才会有丰富、可靠的可比实例，才能够满足市场比较法的要求，否则就无法采用市场比较法进行评估；二是可比实例要与估价对象有相似性。由于市场比较法采用替代原则进行估价，只有有相似性才 能进行替代，且相似性越高，得出的估价结果越准确。 　　（三）市场比较法的操作步骤 　　1.收集交易案例 　　全面选取交易案例，只有充分了解估价对象才能掌握土地估价市场的正常行情，得到的估价结果相对精确，不会出现较大误差。 　　2.选取可比实例 　　应谨慎选取可比实例，尽可能选取与估价时点接近的案例作为可比实例，同时还要保证可比实例与估价对象的土地用途是一致的，如商业、住宅、工业等，另外可比实例的估价目的要与估价对象相同，明确是用于抵押还是租赁等用途。 　　3.影响因素的修正 　　因素修正分为一般、区域和个别因素修正。一般将估价对象默认为100分，再将可比案例与估价对象进行比较后打分，最终汇总得出每个可比实例调整后的价格。 　　4.估价结果的确定 　　采用算数平均数法，求所有可比实例调整后的价格算数平均数，并将其作为估价对象的最终结果。 　　二、市场比较法在土地估价应用中存在的问题 　　（一）可比实例选取难度较大，准确性差 　　由于我国的土地评估市场不够发达，未建立起全国或地区性的可比实例数据库，造成了可比实例的选取难度大。一方面，估价师只能参考自己所在估价机构的已成交案例或在网上寻找相似案例作为可比实例，但由于各评估机构和估价师掌握的实例数量很有限，导致可比实例的选取不够全面和准确。另一方面，可比实例选取难度大在一定程度上给违规操作创造了便利条件，面对行业的竞争压力，有些评估师为了招揽业务，尽可能地满足委托人的需求，对可比实例的选取带有主观倾向性，同时土地评估市场的不规范性，也为其提供了便利条件。市场比较法是通过对可比实例的价格进行调整和修正得出估价对象的最终价值，所以一旦可比实例的数据不准确，估价对象最终价值的准确性无法得到保障。 　　（二）影响因素修正过于主观 　　市场比较法关于地价影响因素的修正和调整幅度，主要依据估价师的理论基础、估价经验及处理习惯等，没有具体的判断标准，缺乏一定的量化规范和技术支持。对于同一影响因素，不同的估价师会有不同的看法和建议，修正系数也会有所不同；还有的估价师由于从业时间短，相对缺乏经验，对于修正系数的确定存在偏差。这些主观因素都会影响估价结果的准确性。更重要的是，市场比较法只是对每一项影响因素进行修正，而并没有考虑各个影响因素对估价对象的影响程度，没有引进影响权重系数，导致认为所有的影响因素对于估价对象的影响程度都是一样的，然而在实际操作中，不同的评估目的会左右各个影响因素对估价对象的影响程度，因此不引入权重会在一定程度上造成估价结果的失真。 　　（三）估价结果确定方式不科学 　　估价对象的最终估价结果需根据全部可比案例调整后的价格综合计算得出，然而不同的可比案例，经过因素调整后得出的价格都是不同的，那么估价结果究