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建立资源资产资本三位一体集体土地建设用地管理新机制 　　 【摘要】 集体土地建设用地管理,是当前国土资源管理的一个突出问题。它不仅关系到国土资源管理能否适应新形势发展的需要,更关系到我国的社会经济发展和小康社会建设。破解这一难题,已成为迫在眉睫的历史性要求。树立科学的管理观念,转变保障发展与保护资源相对立的思维定势,寻求其内在关联性和一致性,实现全面协调可持续的科学平衡发展,探索研究并建立资源、资产、资本三位一体的集体土地建设用地管理新机制。 　　【关键词】 土地 集体土地 集体土地建设用地 集体土地管理 　　 　　1.集体土地建设用地的现状及存在的问题 　　1.1集体土地建设用地的现状 　　当前,集体土地建设用地总体的状况是“限制严格、缺乏规范、自发无序、趋势强劲”。集体土地建设用地的管理却处于被动的局面。一方面是因为对于集体土地建设用地的法律规定主要都是限制性条款;另一方面,随着经济的快速发展对集体土地建设用地的需求增加,引发集体土地建设用地走入市场,进行合法或不合法的“流转”。主要原因和表现:(1)农村宅基地。虽然法律规定宅基地属集体所有,但房屋产权却属于村民个人所有,因而一些村民也将宅基地视为私有财产予以出租、买卖,用于开商店、饭店、作仓库以及形成“小产权”等;(2)小型农田水利和乡村道路建设用地。类似基本建设多由乡镇政府规划实施,因而其建设过程中不需土地行政部门批准或未经批准,出现新用途下的转让、出租行为。(3)村镇建设用地和公益事业建设用地。这些建设用地经过依法审批后,出现出租、转让或者入股等现象。(4)乡(镇)村办企业建设用地。企业发展、合并、兼并、重组及股份制改造、改组,导致非法出租、转让等现象发生。(5)企业间债权债务、司法裁定等,造成集体土地建设用地使用权的转移。 　　1.2集体土地建设用地存在的问题 　　一是违法用地现象增多。众多集体土地建设用地属于违法“流转”和入市,引发了其他连锁反映,如非法转让、变相改变用途、签署无效合同等;二是损害了国家土地制度,特别是集体土地所有权制度;三是损害了农民集体及其成员的利益,特别是在目前集体土地所有权主体虚位情况下,集体土地建设用地所有权更是得不到有效保护;四是纠纷矛盾增多,情况错综复杂难以有效解决,进而带来严重的社会不安定因素;五是非法入市后的集体土地建设用地,在进一步运行中随时都给附加在土地上的经济带来矛盾和风险,严重影响整体经济的发展速度;六是引发破坏耕地现象的蔓延,很多人只图当前的经济利益,大量侵占农地甚至基本农田。 　　2.集体土地建设用地问题产生的原因 　　2.1集体土地建设用地限制严格与发展需求的矛盾 　　《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予批准”,第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以上规定对集体土地建设用地限制只有通过土地征收后才能进入市场。然而,经济发展和人们生活需求难以满足,导致了集体土地建设用地在很多不符合规定的情况下流入市场参与运行。虽然2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》指出“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。但这一原则性的规定在实践中并没有与之配套的法律规范,缺乏可操作性。 　　2.2现实的集体土地建设用地未能反映出本质价值 　　集体土地建设用地存在问题的原因,除需要与供应不足的矛盾以及法律与现状脱节之外,还有其更为深刻的原因,那就是:集体土地建设用地的真实价值没有能够予以真实反映,未能体现其本质价值和作用。换一个角度说,就是对集体土地建设用地的管理不应该再以其单一的“资源”看待,而应该同时考虑其资产属性和资本属性,还原其具有的本质属性和真实价值。集体土地建设用地确属一种资源,但它在特定情况下就具有了资产以及资本的属性,就可以带来利润和获得增值,并且这种利润和增值能力是巨大的。正是因为集体土地建设用地具有这样的属性,才会出现普遍、复杂、多样的“流转”状况。 　　3.建立集体土地建设用地管理新机制的建议 　　3.1厘清集体土地建设用地的资源、资产、资本特征 　　当前关于土地方面的法律法规都体现了一个思想,即将集体土地包括集体土地建设用地只当成“资源”进行管理。集体土地建设用地是一种资源,这是毫无疑问的。然而,若是只将其作为资源予以管理,显然是不能够完全地反映其全部属性,它还具有资产、资本属性。尤其是在当今经济社会环境中,其资产和资本属性在其“流转”过程中则更加凸显。换言之,当集体土地建设用地交易或者事项形成后已经具备了资产的属性,即能够带来预期经济利益。但当集体土地建设用地在“流转”后变成资产时,由谁控制且具有收益权就成为了管理上的关键问题。再进一步看,当“流转”后的