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房产税改革对房价影响及对策建议 　　【摘要】随着房价的逐年上涨，财政部和税务局提出要加快制定个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，逐步推进房产税改革。在此背景下，本文围绕上海和重庆房产税改革试点的实施效果，重点分析房产税对房价的影响，为我国房产税制度的完善提出可行性建议。 　　【关键词】房产税改革 房价 完善税制 　　近年来，由于投资需求和投机需求的不断膨胀，再加上开发商的严重垄断和市场监管的缺失，房价上涨的趋势速度过快，消费者对住房的刚性需求很难得到满足，使得房地产市场的供需矛盾加剧，这种非理性现象表明房产税改革势不容缓。2011年我国60%以上的大中小城市的房价都超过合理的价格区间，为了抑制房价这种非合理化的上涨，政府先后出台了多项调控房价的政策，但效果甚微。2011年1月28日，上海和重庆两市施行的房产税改革试点，被人们认为是调控房价的“终极武器”，对于房产税改革是否能够调控房价已成为人们关注的焦点。 　　一、房产税政策回顾 　　我国现行的房产税始于1986年，主要对房产的保有环节征税。自1986年10月1日实行以来，为了使房产税适应经济改革发展的需要，政府也对其政策规定进行了相应的调整，但是没有什么本质的差别。自2003年～2005年，十六届二中全会提出对不动产征收“物业税”，并对房地产企业信贷政策和个人住房贷款政策进行调整，使得房价加速上涨。2005年～2007年，为抑制房地产投资过热，房价上涨速度过快，相继出台了国八条、新国八条、国六条等，但房价仍呈快速增长趋势。07年下半年房价上涨速度放缓。2008年～2010年期间，由于08年出现世界金融危机，为确保GDP，08年实施对个人购房降税、降利率和降首付比例，09年、10年房价“再创辉煌”。10年为再次抑制房价，又出台新国十条，进行限购。2011年1月28日，上海、重庆正式启动房产税改革试点工作，对部分个人住房征税。2013年“新国五条”提出完善稳定房价工作、抑制投机投资性购房等。2014年，房地产双向调控，“央五条”提出支持首套房贷，11月22日央行决定降息利率下调至2.75%。2015年，政府提出稳定房产需求稳定经济，房地产产业在中国经济中发挥了支柱产业的作用。 　　二、房产税改革对房价的影响 　　（一）从长短期来分析对房价的影响 　　房产税的开征在短期内不会对消费者需求产生太大影响，但开征后对于投资者成本将会上升，会使投资性需求逐渐减少，对房屋价格抑制效果明显，但由于房地产开发周期长，短期内对房屋的供给没有太大的影响。 　　从长期来看，由于拥有第二套住房的成本增高，会降低购买欲望，拥有多套商品房的人会抛售二手房，即房屋的供应增加，但会对出租房影响极大。由于人们不敢拥有多套住房，导致出租房房源减少，价格上升。近年来随着农民工进城导致城市人口增加，又会带来需求增加和供应减少，所以长期来看，房产税改革难以抑制总体房价上涨趋势。 　　（二）房产税改革试点影响房价的实证研究 　　1.上海、重庆房产税改革试点方案内容比较。自2011年1月28日起，上海和重庆两市分别开始实施了房产税改革试点政策。房产税改革政策在上海是对全部行政区域征税，其基本税率为0.6%，每平方米市价如果不高于上年度平均房价2倍（含2倍）的纳税住房，则按0.4%征收，征税对象主要是本地居民家庭新购的第二套（含第二套）以上的住房以及非本地居民家庭新购的住房，其次新购的二手住房和新建商品住房也要征收房产税，其中，人均面积60平方米内的房产免征房产税。 　　重庆房产税征收主要针对主城九个行政区，税率为0.5%、1%、1.2%三挡，征税对象主要是独栋商品住宅和新购的高档住房，以及同时满足“三无”条件的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，其中，面积180平方米内的存量独栋商品住宅及其面积100平方米内的新购独栋商品住宅、高档住宅免征房产税。 　　通过以上两地的试点方案的内容对比，有以下相同点：第一，两地比较注重税收政策的公平性，都实行低税率与差别税率相互结合；第二，两地都是以房产的交易价格为税基；第三，两地都实行税收优惠；第四，征收而来的税收收入都用于建设保障房和公租房。 　　其次，两地房产税试点方案也存在不同点，一是征税对象不同。上海对已存在的存量房并不征税，主要是对新购住房和新出现的存量房进行征税。重庆的征税对象是新购住房和存量房，其中并不涉及普通住宅。另外，上海规定非本市家庭新购住房不论是否为第一套都要征税，而重庆则规定新购第二套住房需要征税，从中可以看出上海的房产政策主要用于抑制投资和投机需求。 　　2.上海市房产税改革试点效果分析。对于上海市房产税改革试点的效果分析，本文着重研究房产税改革试点对房价的影响，由于2011年上海的改革试点主要以商品住宅为征税对象