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房地产调控政策经济学分析与反思 　　[摘要]国家在宏观调控领域中授权、决策、执行和监督的混乱与冲突以及相关调控主体法律责任的缺失是我国房地产宏观调控失效的主要原因。文章认为，需要从法律的角度消除政府违法与政策违法现象，重新审视政府在房地产宏观调控中的角色定位。在具体政策方面，要在增大住房供应总量的基础上调整结构，保证保障性住房的土地总量供应；继续强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，区分首次购房、二套住房及以上的首付比例和利率，并结合税收政策实施；宏观调控的经济手段与行政手段相济并用；严格执行省级政府和地方政府及各部委问责制度。 　　[关键词]房地产调控；规制失灵；政府规制 　　[中图分类号]F293.33 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-736X(2011)07-0041-04 　　 　　加强对房地产市场的宏观调控是我国经济改革的重要内容之一，中央已经提出了调控目标：以稳定房价为调控立足点，实现商品房供给和需求基本平衡、商品结构基本合理和住房价格基本稳定。从2003年的121号文件开始，到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，以及2010年的“新国十条”，我国围绕房价进行了8年的调控，除了金融危机发生的2008年外，楼市调控效果并不明显。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。这些法规实施8年来，其规制效果究竟如何?是否实现了当初的政策目标?这些政策的效果府该如何去做评价?其中原因何在?该如何去加以优化和改进?理清这些问题不但有助于监控宏观调控政策的有效性并及时调整，还可以总结出宏观调控政策的利弊得失，积累宏观调控的经验，增强政府实施房地产宏观调控政策的有效性，促进调控目标的实现。 　　 　　一、政府规制理论与文献回顾 　　 　　政府规制理论是在市场失灵，竞争引起生产、资本集中而导致垄断、外部性等情况下逐渐发展形成的。对政府规制的界定，不同的学者持有不同的观点。史普博(Daniel F?Spulber)认为，政府规制是行政机构制定并执行的直接干预市场机制或间接改变企业和消费者供需决策的一般规则或特殊行为；植草益认为，政府规制是社会公共机构依照一定的规则对企业的活动进行限制的行为；日本学者金泽良雄认为，政府规制是在以市场机制为基础的经济体制下，以矫正、改善市场机制内的问题为目的，政府干预或干涉经济主体活动的行为。政府规制是政府与企业围绕市场而发生的关系，是政府对企业经营活动的监管和规范，用以维护正常的市场秩序。我国学术界对政府规制理论和政策的研究经历了理论引进阶段、研究国内垄断产业阶段和政府规制研究拓展阶段，宏观调控的理论和政策先于政府规制的理论和政策。我国对宏观调控的研究始于1978年，有关理论和政策成形于20世纪90年代初，经过10余年的探索，宏观调控理论研究和政策已经形成了具有中国特色的、较为系统的宏观调控理论框架和政策体系。 　　国内外对政府规制理论研究的结论尽管不尽一致，但都将政府视为规制的主体，认为采取规制是政府对市场失灵的一种自然反应。施蒂格勒(Stigler，971)等人指出，政府也是追求私利的，并非代表公共利益，因此会出现利益集团能够说服政府运用规制权力为本集团利益服务的现象。规制被滥用和资源大量用于寻租活动，最终导致社会福利的损失，在我国的房地产行业中不可否认地出现这些问题。陈杰(2007)从价格管制的福利损失角度分析了限价房和经济适用房政策，并提出了相关建议；陈淮、莫天全(2010)等人利用动态模型评估、分析了我国的房地产政策；张协奎等(2009)利用委托一代理关系理论分析了地方政府对宏观调控政策执行力度不够的原因。但是，从规制经济学的角度对房地产行业调控整体把握的研究相对较少，特别是实证研究尤为薄弱。 　　 　　二、2003年以来房地产调控政策效果：基于实证数据的评估 　　 　　(一)2003―2009年房价实证分析 　　本文通过房价收入比和价格租金比两种方法来衡量2003年以来房价总水平的高低，从本文的数据实证来看，宏观调控并没有达到预期效果。 　　1、房价收入比情况。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。本文采用的数据均来自于国家统计局和地方统计局，数据均为平均数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，计算公式如下。 　　房价收入比=(住宅单位销售均价×城镇人均居住面积)÷城镇人均可支配收入 　　 　　从表―1和表―2可以看出，2003年以来，全国和大城市的房价收入比呈上升趋势。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市如北京、上海，房价收入比最高均超过10。在欧美国家，房价收入比按套计价，采用中位数房价和中位数家庭收入，一般认为房价收入