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德国住房租赁管理经验及对我国启示 　　摘要：党的十九大报告中提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，通过总结、分析德国租赁市场管理的实践经验，为培育和发展我国住房租赁市场、深化住房租赁市场管理制度改革提供借鉴。 　　关键词：住房租赁；经验借鉴；启示 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：C 　　文章编号：1001-9138-（2018）04-0062-66 收稿日期：2018-02-22 　　近年来，我国住房销售市场发展迅速，许多城市房价持续攀升，居民购房压力日益增大，住房问题已经成为影响居民生活品质、影响社会经济可持续发展的突出问题。与之对比鲜明的是，我国住房租赁市场长期发展偏弱，政府监管薄弱、法规制度不完善、市场秩序不规范等问题十分突出，使得市民在选择居住形式时往往“重售轻租”，租房已成为购房资金不足时迫不得已的选择。大力发展和规范住房租赁市场，有利于优化住房供应体系、优化城镇居民的住房消费行为，促进人才和人口流动，对解决居民住房问题，推动经济社会的持续健康发展有着十分重要的作用。党的十九大报告中提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，可见住房租赁市场在我国未来住房制度中有着重要地位。在发达国家中，德国以居民偏好租房、住房租赁市场规范完善而为世人称道。本文通过总结、分析德国租赁市场管理的实践经验，为培育和发展我国住房租赁市场、深化住房租赁市场管理制度改革提供借鉴。 　　1德国住房租赁市场概述 　　德国是一个长期以租房为主的国家。德国总人口约8000万，住房总量约4000万套，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。2013年，德??住房自有率约为42%，全国约有57%的人租房居住，同年，在住房自有率最低的城市柏林，约有68.6%的人居住在租赁房中。 　　与居民收入相比，德国是发达国家中房价最低的国家之一。德国成为“租房”国家，并不是因为房价高，而是因为有相对完善又长期稳定的法律法规、政策条例，相对公平的住房租赁市场，被称为德国住房政策“四大支柱”的《住房保障法》《住房补助金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入家庭的房租补贴、住房租赁市场的规范和私有住房提供了重要法律依据，有力维护了住房租赁市场的稳定，有效保障了承租人的权益，使租房者获得了巨大的安全感，从而使得许多德国居民尤其是年轻人乐于租房生活。 　　2德国住房租赁市场管理的实践经验 　　2.1严格保护承租人利益 　　2.1.1严格规范租金定价 　　德国实行房租指导价格制度，各个市镇的房屋管理机构、承租人协会及房屋中介协会等机构共同对房屋情况进行综合评估后制定《房屋租金参照表》，每两年更新一次并公开发布。该表具有法律约束力，每套房屋的租金都要参考该表。对于新签订的合同，允许租赁双方进行议价，租金不能超过已有同等质量、同等区位房屋租金的20%，否则被视为“房租超高”，属于违法行为；如果租金超过50%，则被视为“房租暴利”，属于犯罪行为，出租人将面临最高判处3年有期徒刑的处罚。 　　2.1.2严格控制租金调整 　　德国不仅严格规范新承租人的基础租金，对同一承租人的租金调整也实行严格管制，以防止房租过快上涨。《住房租赁法》最初规定3年内租金累积涨幅不得超过30%，后来修订为不得超过20%，2013年5月出台规定要求3年内房租涨幅不得超过15%，否则视为“房租超高”，属于违法行为。 　　2.1.3严格限制租赁解约 　　对房屋租赁合同解除权的严格限制是德国住房租赁法律控制的核心手段。在德国，房屋租赁合同一般是无限期的，“固定期限的租赁合同”只有在特殊情况下才被允许。《住房租赁法》规定，只有出租人对终止租赁合同有正当利益时，比如承租人不按时缴纳房租或者出租人能够证明其本人或直系亲属需要居住该房屋等特殊情况时，出租人才能终止该合同。如果是为了提高租金，租赁合同是不能被终止的。《住房租赁法》同时规定，租赁合同的任意一方要终止合同，必须提前3个月通知对方。随着租期的延长，解除合同的要求也更趋严苛。承租人居住期限在5年以上的，须提前6个月通知对方；租期超过8年的，则须提前9个月。 　　严格的租金和租约管控制度，使得德国住房租赁市场租金水平始终保持平稳，也使得租赁关系得到长期、稳定的维护，这些举措有力地增强了承租人的安全感和稳定感。此外，德国租房和买房享有同等的公共权益，只要居民合法纳税，就可以享受和购房者一样的当地公共服务，因此许多德国居民一辈子租房居住，他们认为租赁住房与购买住房没有太大的区别，同样能体会到“家”的感觉。 　　2.2鼓励扩大租赁住房供应市场 　　2.2.1大力兴建公共租赁房 　　二战后，战争的毁坏以及大量的移民和难民造成了严重的住房短缺，为解决住