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探析代建工程税务处理与应用 　　【摘 要】随着我国建筑项目管理水平的不断提高，工程代建制也开始被引入我国的建设项目管理领域，关于代建工程的税务处理问题，逐渐受到会计工作者和项目管理者的高度重视。由于工程代建制在我国的发展时间较短，尚处于探索阶段，代建企业在组织工程税务处理问题上还存在一些问题，因此，有必要对代建工程的税务处理问题进行更加深入的探讨。 　　【关键词】代建工程；税务处理；应用 　　代建工程指工程开发企业受建设单位的委托，代其开发各种工程项目，包括市政工程、房屋、土地等。工程代建制最早起源于美国的建设经理制，在这种代建模式下，由建设经理人负责工程项目的管理和监督，但是工程费用则由委托方支付和结算。由于工程代建制在我国起步较晚，在会计核算方面仍然存在许多缺陷，其中，税务处理尤其严重。税务处理问题严重制约着工程代建制的发展，因此，在推广工程代建制之前有必要分析当前代建工程中存在的税务处理问题，从而针对现有的问题提出一系列的解决对策，推动工程代建制的迅速发展。 　　一、代建工程税务处理问题的引入 　　某建筑公司与一房地产开发企业签订了代建住房协议，协议符合税法关于代建的相关规定，施工合同由房地产开发企业与施工单位签订，那么施工单位的发票是开具给开发企业还是开具给建筑公司呢？结合税法有关代建的规定，如果是受托建房，需同时满足以下条件：（1）有相关项目批准书；（2）委托建房单位具有土地使用证；（3）签有代建房屋协议，并在协议中明确所收取的“代建费”；（4）受托方不垫付资金。并需具备国税函[1998]554号文件号的四个条件，如果确定是代建工程则需对代建费用按照服务业的税目征收营业税，施工发票直接开具给业主并由代建方转交。如果是承包建筑工程，则征收建筑业营业税，并给委托方开具发票。因此代建工程的税务处理关键在于判断代建性质。 　　由上述可知，代建工程的税务问题集中在代建性质鉴别上，从经济学和法学的角度分析，代建工程属于委托代理范畴，因此适用于委托代理的相关法律法规，代建工程中的被委托者需要在委托单位的委托权限内从事被委托事项，法律责任也应当由被委托者承担。代建企业的代建收益来自于管理费，管理费大小取决于工程造价，工程造价以外的建设资金则属于代收（付）性质，如果按照一个完整的工程结算收入来进行营业税金的结算依据，必将造成代建资金的重复纳税问题，税务问题处理不好必将影响代建企业和业主的合作积极性，从而影响工程代建制的壮大发展。 　　二、代建工程税务处理的相关规定解读 　　根据代建工程相关法律规定，可就收取的代建手续费按照“服务业-代理业”行业税收标准征收营业税，如果有一条不符合则需按照国税函[1998]554号文件号的规定就不动产销售征收营业税： 　　（1）委托方自行立项； 　　（2）未发生产权转移或土地使用权转移； 　　（3）受委托方仅收取代建费或管理费，不垫付建设资金 　　（4）受委托方与委托方在代建之前签有委托代建合同 　　（5）施工企业按照发票全额给委托建房单位开具发票 　　在代建工程的开发成本税务处理问题上，法律规定并不是很明确，新施行的行业准则也没有详细阐述代建工程的核算问题，因此，本文只就现有的税务规定进行简要分析：（1）苏地税发[1996]074号补充通知中提及了有关其他代理服务的税收问题，其他代理服务指受托方在委托方的授权范围内，以对方的名义从事经营活动，但不包括出口、介绍服务、销售货物等事项，并采取原票转交的方式，只向委托方收取手续费的业务。该通知明确纳税人在提供其他代理服务时，可按照收取的手续费交纳营业税，税率以5%为参照标准，否则一律按照自营业务征收营业税。（2）银地税（流）发[1998]008号指出当前的代建工程业务主要有两种，一种是由项目开发企业持有土地使用权，另外一种是由建设单位持有土地使用权，无论是哪种业务方式，工程建设资金均由建设单位提供和支付，并由建设单位与开发企业签订代建协议，项目开发企业只负责工程施工的组织协调工作，并按照工程造价的一定比例收取代建费，或按照建筑面积收取一定比例的代建费。该批复指出对于土地使用权归项目开发企业的代建项目，无论建设单位与开发企业如何进行业务结算，都应当将工程造价、代建费、价外费用作为计算营业税的基础，也就是按照不动产销售的税目进行营业税征收。对于土地使用权归建设单位的代建项目，代建业务营业税的征收基础需除去工程造价部分，也就是按照服务业税目征收营业税。（3）国税函[1998]554号中提到了有关不动产销售税目征收的规定，文件中进一步指出，项目开发企业在取得土地使用权后，开展施工活动，按照施工进度预收项目款项，在工程结束后项目开发企业代其他单位办理产权转移手续，开发企业的上述行为就属于不动产销售范畴，需按照不动产销售税目征收营业税。如果