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投资性房地产企业会计核算存在问题与对策 　　[摘 要] 投资性房地产是以出租土地使用权和建筑物为主要经营项目的行为，投资性房地产企业在进行这些经济活动时，其核算及记账就显得至关重要。投资性房地产会计核算分为初始计量和后续计量，但不能同时进行。目前，投资性房地产企业会计核算中存在核算科目、选择计量模式的依据不明确，账面价值与实际价值不同等问题。对此，应明确核算科目，将公允价值变动差异记入投资性房地产公允价值变动，将公允模式下转换计量后的房产价值作为账面价值。以加快完善投资性房地产企业会计核算。 　　[关键词] 投资性房地产；企业会计核算；问题与对策 　　[中图分类号] F230 [文献标识码] B 　　我国作为世界上为数不多的人口大国，房地产行业具有一定的发展优势。虽然在会计准则中，对投资性房地产会计核算有着一定的规定，但是在其初始计量，后续计量以及转换计量过程中仍然存在着问题。 　　一、投资性房地产会计核算的概述 　　（一）投资性房地产的内涵 　　投资性房地产是以出租土地使用权和建筑物为主要经营项目的行为，是一种资产使用权让渡行为，并通过使用权让渡取得收入获取利益的行为。它的根本目的就是要实现资本增值、赚取租金，或是能够两者兼得。另外投资性房地产还有一种形式就是持有并准备增值后进行土地权转让，虽然其中有着市场供求、增值收益等方面的影响，但最终仍是以增值后转让来赚取收益的经营性活动。大多数的房地产都是准备增值后进行转让。据税法相关规定，投资性房地产企业出租房产或是转让土地使用权的行为均视为企业经济活动的一种，企业所得租金或是转让收益必须要缴纳营业税。而国家规定认定的闲置土地则不视为经营性活动，但这种情况在我国极为少见。 　　（二）会计核算的内涵 　　我们所指的会计核算就是企业会计工作过程中所做的记账、算账以及报账。人民币是我国境内主要流通的货币，将其作为记账单位是毋庸置疑的，在会计准则中有着明确的规定。房地产企业现如今迅速发展，其核算及记账对于企业来说至关重要。会计人员通过会计凭证和记录账簿等方式对投资性房地产经营活动进行记录和管理，从而进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业财产清查和账簿等工作，实行综合、系统、连续的会计监督和反映，从而帮助企业更好的建立定期成本及财务指标。会计账簿将投资性房地产中的各类信息进行了明确的划分及归纳，会计账簿作为会计信息的主要载体，它能够全面的、有序的记录和反映出房地产经济业务活动的情况，它是房地产经营管理者制定房产经营决策的主要信息来源，为房地产经营活动分析和检查提供重要的数据依据，提高企业经营决策的有效性。因此，会计核算在投资性房地产中有着举足轻重的地位。 　　（三）投资性房地产会计核算的特征 　　投资性房地产企业会计核算根据投资性房地产准则进行，分为初始计量和后续计量。初始计量就是取得房产时的实际成本，后期计量是指企业对房产投入的计量，按照规定，后期计量既可以采用成本模式计量，也可以采用公允模式计量。但是，两种计量方法不能同时进行，只能选择其中一种计量方式，一经选择，不能随意更改。 　　二、投资性房地产企业会计核算中存在的问题 　　（一）初始计量时，核算的科目不明确 　　企业对房地产初始计量的会计核算存在问题，按照国家的相关规定，只有已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物才能算是投资性房地产，购买之后自用的建筑物应计入固定资产。短期内如果企业明确表示该建筑物用于出租或空置，用途不变，可以视为投资性房地产。但是这项规定致使投资性房地产的核算范围扩大，在会计核算过程中，企业对其经营出租的意图文件很容易伪造，且该短期时间也没有具体规定，当投资性房地产采用公允模式进行后期计量时，企业的会计可能受到严重的影响。对此，企业可能对建筑物进行选择性的规定，或为投资性建筑物、或为固定资产。 　　（二）后续计量时，选择计量模式的依据不够明确 　　投资前，企业需要进行多方考察和比较、分析，选择对企业发展最为有利的才会下手，通常会事先进行投资性房地产有效性评估，以确保企业利益最大化目标的实现。但是在评估过程中，企业采用公允价值计量模式的话，就必须将由公允价值变动所产生的收益统归入利润总额当中，真正计较起来，采用公允价值核算方式与企业预期有着一定的差异，若是在平时，市场波动小的时候，倒是没有什么问题，但若是市场房价起伏较大时，势必会对投资性房地产产生巨大的影响。另外，运用公允价值模式，还给企业中一些心思不正之人以可趁之机，营造了一定的可操控利润空间，在这样的企业内部环境影响下，势必会造成企业财务报表等一些会计信息的失真，严重影响了财务信息的准确性，于企业的长期发展十分不利，同时也可能造成企业经营者对自身经营能力水平的误判，影响企业经营决策的科学性。