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新建住宅楼物业接管时应注意事项分析 　　【摘要】物业接管验收时时间相对紧迫且验收的内容繁多，因此，验接管验收前物业管理单位应首先掌握各分项内容的要点及其应注意的只要事项，做好每项细节管理工作，从而提高接管验收整体工作的科学性和合理性，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。本文对接管验收过程中的各项细节工作进行了介绍，并着重分析了各项工作的注意事项，望本文研究对物业管理单位接管验收工作起到一定的指导作用。 　　【关键词】新建住宅楼；接管验收；注意事项 　　一、权益资料的接管验收 　　物业管理单位在对新建住宅楼的物业权益资料进行接管验收时应着重验收权属文件和服务资料两种文件。 　　（一）权属文件的接管验收 　　对权属文件进行接管验收的目的是对物业产权及其他法定权利义务关系进行明确。现代物业管理的不仅仅是建筑物的物理属性，其另一项重要工作是管理与建筑物有关的各种权益关系，权属文件接管验收工作就是为了明确各种各样的权利义务关系，特别是物业产权关系，这一工作环节有利于日后物业管理的正常进行。 　　对新建住宅楼权属文件进行验收时应主要验收以下三类文件：一是对物业产权关系、租赁和抵押权利义务关系的所有文件，包括各类政府文件、合同、证书等，如《国有土地使用权证》、《项目立项批复书》、《房屋产权证》、《房地产抵押合同》、《房屋租赁合同》等；二是对物业自身的各项状况以及其经营范围进行明确的各项文件、证书，如《分部工程质量评定表》、《竣工验收合格证》以及所拥有的正式的等级证书，同时，还应包括那些对物业的经营范围进行界定的文件。三是用以明确房屋建筑过程中参与单位的经营资质文件。包括建设单位、设计单位、工程施工单位、监理单位等的资质等级证书以及营业执照的复印件等。 　　（二）服务资料的接管验收 　　服务资料接管验收的目的是获得与工程维护及相关服务的所有技术资料和统计分析资料，这项工作可以为物业管理单位今后的管理工作提供准确的参考信息。对于新建住宅楼接管验收时应对以下两类文件进行验收： 　　一是与房屋建筑的主体结构及其配套设施有关的技术资料。前者所包括的资料主要有工程的勘察设计资料、与施工有关的资料，后者是与附属设备设施有关的说明书以及使用手册等资料。这些资料可以为今后的物业管理工作提供各种技术依据。二是各类维保合同。首先是施工单位与建设单位签订的保修书，该文件对房屋建筑工程的保修期限、保修范围以及保修责任进行了明确；其次是建设单位和附属设备设施的供应商签订的维修保修合同，当物业管理单位遇到设备问题不易解决时此类合同可以发挥巨大作用，是工程维护维修的重要依据。 　　二、工程质量验收 　　房屋建筑的工程质量问题会对今后的物业管理工作产生极大的影响，因此，工程质量应该是接管验收工作的重点。应该注意的是对房屋建筑的工程质量进行验收时内容广泛、技术含量相对较高，因此，验收过程中需要有专业的技术人员配合。 　　对于新物业而言工程质量验收应注意以下事项：房屋建筑主体结构的安全性、附属设施功能的稳定性以及各项隐蔽工程的施工质量等。近年来，建筑工程不断采用各项新科技、新技术，这也使得工程接管验收工作的内容不断广泛，对验收人员的业务技能提出了更高的要求，传统的验收项目所占比例逐渐降低，应高度重视新设备、新材料性能的验收工作。首先计算机信息技术不断发展使得房屋建筑的综合布线工程显得更为重要，局域网硬件环境、卫星接收系统以及国际互联网络支持等的接管验收工作难度变得更大；其次，现代人们越来越重视环保，使得需要对旧有验收技术进行重大改革，环保概念的不断普及及深入人心要求物业在进行接管验收工作时要充分掌握设备有可能产生的各种污染问题并做好应急预案。 　　三、确定具体的服务理念 　　对于服务行业来说首要问题就是对自己的服务进行定位，物业管理也是一种服务，应根据自身的物业档次及拟要服务的对象进行准确的定位。新建房屋建筑在进行接管验收时物业管理单位应首先明确开发商所拟定的服务理念、服务档次、服务对象以及相应的服务标准，以便以后工作中根据这些方面制定相应的服务体系及具体的实施方法。建设单位选择物业时也会将物业的服务定位作为其参考的主要内容，由于物业管理企业的服务定位不准确或者物业管理企业的服务理念不适用于该物业的实际情况，或者对服务理念的执行不到位所导致的更换物业管理单位现象也较为常见，因此，在物业交接验收过程中物业管理单位应高度重视这一问题。 　　四、财务和财产的接管验收 　　财务和财产的交接验收工作应依据有关规定进行，主要的是《物业管理企业财务管理规定》和地方财政部门所办法的各项有关相关规定，进行财务和财产的接管验收工作时应做好以下几个方面的工作： 　　（一）会计报表交接 　　会计报表的交接工作的发生主体是新旧物业管理单位之间，会计报表能够准确的反