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美国公寓住宅业发展带来启示 　　[提要] 公寓是美国租赁住宅的重要形式，主要由企业作为供给主体经营。区别于中国住房租赁以散户经营为主的形式，美国公寓住宅的专业化、规模化运作模式大大促进了公寓租赁的发展，并形成在美国住宅租赁市场中占据重要地位的公寓住宅业。本文综合运用文献研究和数据研究等方法，剖析美国公寓住宅业的发展现状及特征，研究发现该行业在满足不同人群多样化的居住需求和为各类长期资本提供稳定投资渠道等方面发挥着巨大作用，我国应借鉴美国公寓住宅业发展经验，促进住房租赁专业化、保障性租赁住房市场化和住房金融市场多元化。 　　关键词：美国；公寓住宅业；运营模式；住房租赁；专业化 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2016年2月3日 　　当前，中国房地产领域的行业细分远不能满足多元化的市场需求，房地产企业是以开发销售为主，而房地产业的服务性特征并未得到充分发挥。日益增长的住房需求与高昂的房贷带来的住房成本之间的矛盾使住房问题日益激化，尤其是中低等收入人群的住房问题无法得到解决。在西方国家，住房市场结构和我国有许多不同，商品房销售并不是一家独大，房屋租赁在满足社会的住房需求中扮演着极其重要的角色，例如德国的住房租赁比重是发达国家中最高的，接近六成的德国人选择租房，美国住房租赁比例也超过30%，纽约等大城市2/3的房屋都用于租赁，可见住房租赁的发展对于缓解国民的住房压力有很大的帮助。美国的公寓住宅由企业作为经营主体，形成专业化的租赁业务，促进了健全的公寓住宅业的形成，保障了租赁双方的利益。 　　一、美国公寓住宅行业构成与规模 　　公寓是指由一个业主整体持有一个住宅小区或一幢住宅建筑并将其对外出租的住宅，属于收益性房地产，其建筑类型主要采取多层或高层的集合式住宅建筑形式，依据美国统计局的定义，公寓即为有5套及5套以上单元的住宅建筑。目前，中国房地产业内少有住宅整体持有、出租的经营模式，中文中“公寓”这一概念常被滥用，对于整幢建筑按每一单位出售的形式，国内很多文献中仍将其翻译成公寓，但其在美国的真正名称是Condominium（或CONDO），可译为“共管产权住宅”，即业主根据所占有的单元享有相应部位的产权并与其他业主共同享有楼幛、小区共用部位的产权。 　　美国公寓住宅业作为房地产业之下的一个子行业，依据其特征可以将其定义为：以从事住宅物业中的公寓投资、出租的企业以及其他从事与公寓租赁相关的包括物业管理、租赁代理、经纪等业务的企业构成的集合。和房地产业一样，公寓住宅业也具有多元性。一方面公寓业的供给可以看作是公寓住宅作为商品的供给，即公寓同其他产品一样生产、销售（这里是指公寓整体交易）、使用的流程；另一方面公寓业的兴起和发展可以看成是住宅租赁的产业化。在美国这样一个高度发达、分工细化的社会，公寓住宅业更多的是发挥其作为服务业和流通行业的特性，包括了公寓出租人、代理和经纪服务（销售代理、租赁代理）、物业服务、房地产估价等与公寓住宅相关的各种服务。 　　由于房地产业的流通性和服务性，较之金融业的资本操作更注重资产实体的运营，表1节选自美国统计局2007年公布经济统计数据中的房地产服务业企业数目及营业收入统计，可以看出，美国的房地产出租人行业在整个房地产业中占据相当大的优势，而房地产代理商和经纪人也有很大比重，他们对于维持房地产业的流通至关重要，住宅建筑出租人包括了自营和由他人代为经营的住宅建筑业主，其经营活动主要是公寓等住宅物业出租业务，而住宅物业管理人则是指为他人经营物业的企业，通常是作为第三方管理者，住宅物业代理商和经纪人事务所往往同时经营住宅物业销售及租赁的代理和经纪等业务。同时，包括物业管理、评估在内的相关服务行业也已形成较大规模，各行业分工明确而又相互配合。（表1） 　　在房地产出租人一项中，包括住宅、非住宅出租人等多个子类，其中住宅建筑出租人所占比重超过50%，年营业收入占这个房地产出租人营业收入的比重达到37%，而公寓出租人显然是该类中最重要的部分，营业收入占比超过90%，可见公寓出租很好地体现了租赁这一房地产流通方式和服务特性，与其相关的各类经营活动所构成的整个公寓行业在规模和收入上都在美国住宅租赁行业中占据主导地位。 　　二、美国公寓住宅行业盈利能力 　　随着商业房地产证券化的发展，出现了许多反映房地产绩效的指数，富时NAREIT指数就是一个反映全美公开市场REITs表现情况的权威指数，图1反映了近5年的富时NAREIT房地产50指数与公寓类REITs指数走势对比。显然，公寓行业的表现强于自次贷危机以来整体低迷的美国房地产业，其回报率高于其他类型的物业。 　　得益于人们的住房需求倾向的转变和公寓市场未来发展潜力，在后危机时代，公寓行业专业化、规模化经营所带来的稳定、安全的长