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论日本不动产登记制度对我国启示 　　摘 要：在市场经济蓬勃发展的情况下，不动产登记制度成为法律热点，值得我们做深入的研究和讨论。参考日本的不动产登记制度以及登记所产生的效力的相关规定，我国的不动产登记制度在建立相应的制度方面还处于初步阶段，有比要深入研究日本不动产登记制度，从中学习和汲取优秀和先进的理念，从而为我国的不动产登记制度提出合理和有效的建议。 　　关键词：不动产登记；适用范围；登记效力 　　中图分类号：DF93 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）11-0309-03 　　一、日本的不动产登记制度概述 　　不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产没有必要一定是实物形态的，例如探矿权和采矿权。再者就像建筑物及土地上生长的植物，或者依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物，与土地尚未脱离的土地生成物以及因自然人力添附于土地并且不能分离的其他物，主要囊括物质实体和依赖于物质实体上的权益。 　　日本的不动产登记制度有着悠久的历史，尤其是在二战结束以后，日本通过一系列先进的具有现代管理理念的土地管理制度，形成了符合日本国情的，行之有效的登记制度。日本的土地管理分为相互制衡、相互连接的三个系统。其中之一为自上而下担负了决策、计划、控制、督促等宏观管理功能的行政管理部门，即国土建设省；其二是负担法律的落实和监督等职能的司法管理部门，即法务省土地登记局；其三是以丰富的科技手段，能够提供技术标准，去进行实际操作的土地科技服务部门和人员，如负责地籍测量和调查、土地规划、基准点测量的各类测量公司和测量人员等具有专业知识的登记工作人员和机构。由此可以看出，土地登记在日本的土地管理中占据着非常重要的地位。 　　1.机构设立。日本的土地等有关不动产登记机关是由法务省内部下设的民事局设立。其主要形式分为法务局、地方法务局、支局、派出所4种形式，并俗称为登记所。其各个部门和机构都负有其特殊的职责和任务，对于日本的不动产登记制度，具有十分重要的意义和作用。日本法务省的领导结构是中央直属的垂直领导结构，法务局及其下属机构都是根据法务省日常工作需要设置的，而在日本地方政府则是没有权利设置法务机构的，而且各级法务机关的设立和其管辖区域与行政区划并不是完全一致的，法务省部门在不动产登记法及其他相关法律的指导下独立进行不动产登记，不受其他任何行政部门的干扰。 　　2.人员构成。在日本，不管是法务局、地方法务局、支局的最高官员都被称为“局长”，而派出所负责人叫“所长”。法务局局长、地方法务局局长均由法务大臣任命。由国家规定的公务员考试录取人员逐级选拔上来的主要是法务局局长及其以下各级官员，没有实行任期制。这与选举产生的大臣以上的政府官员有任期有所不同。根据《不动产登记法》第12条的规定各登记所的土地登记工作主要由登记官负责办理。法务局局长或法务局局长授权的地方法务局局长授权的登记官是由在该登记所工作的法务事务官中指定。 　　3.工作职责。《不动产登记法》规定了登记人员的相关权利，各登记人员根据法律的相关规定主要有两种权力：其一是书面审查权，主要对提出的登记申请，查看其是否符合不动产登记法规定的多种登记要求。二是实际调查权，即登记官通过实地查看申请人材料中申报登记的不动产与事实是否相符。但是存在着特殊情况即依照该法第13条规定，当登记官自己、其配偶以及其他直系亲属为登记申请人时，登记官就能以其身份独自办理登记。该条法律做了比较详细的规定，在这种情况下，必须由已经在该范文内的登记所进行了登记并且与此次登记申请人并没有直系亲属关系的成年人2人以上作担保，才能进行登记。在此情境下，登记官必须应作笔录，与作保人共同签名盖章。 　　4.登记费用。日本对根据不动产登记法下产生的不动产登记活动与登记所产生的费用也做了较为详细的规定。根据《不动产登记法》第21条和日本法务省《登记手续费令》（1949年5月实施）的规定，登记簿誉本的交付和登记簿的查阅，都必须交纳一定的费用。《登记手续费令》对不动产登记的手续费用作出了明确的规定，使登记部门在收费时可以有法可依。根据《不动产登记法》规定的不动产登记簿可以公开查阅的原则，《登记手续费令》第3条也规定了查阅的费用。 　　二、日本不动产登记制度的现实意义及评析 　　1.公示作用的登记制度。不动产“登记”，应该真实地反映有关该不动产的种种权利（物权）的“归属”和“变动”的过程。这是因为物权是非常明显的支配权，确实很有必要将其存在和变动公布于世。因而，“登记”制度的基本作用就是作为权利的公示作用。这里所谈到的登记是“公示”手段的作用，主要是指表示权利进行的结果，必须起到保护权利者的作用。 　　2.作为不动产“保护交易”手段的登记制度。物权