差别化住房政策对商品住房市场的影响研究-土地资源管理专业论文.docxVIP

万方数据 万方数据 Classified Index: C931.6 U.D.C: 065 Dissertation for the Master Degree in Management THE RESEATCH ABOUT DIVERSIFIED HOUSING POLICY INFLUENCING ON COMMERCIAL HOUSING MARKET Candidate： Wen Yi Supervisor： Associate Prof. Wang Wei Academic Degree Applied for： Master of Management Speciality： Land Resources Management Affiliation： School of Management Date of Defence： June, 2014 Degree-Conferring-Institution： Harbin Institute of Technology 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 摘 要 改革开放之后，我国房地产市场得到了飞速的发展。尤其是住房市场化之 后，商品住房的价格不断攀升，上涨速度令人咋舌。而伴随着我国经济的发展， 城镇化进程迅速，大量农村人口从农村开始向城市转移，并且数量越来越庞大， 这一部分人对住房的需求一直高居不下。同时，伴随着房价的高涨，商品住房 逐渐演变为一种投资、保值、增值的商品，面对这一投资投机需求，房价更是 进一步上涨。从政府出台政策进行调控的目标以及政策出台的背景角度，可以 分析出，政府出台政策的最终目标有三个，分别是实现住有所居、抑制房地产 投资投机以及放缓房地产经济、防止出现房地产泡沫。 本文选取了金融政策、住房信贷政策、住房土地政策、住房税收政策四项 一级指标共 6 个二级政策指标，以及商品住房市场成交均价、成交面积，供给 市场的商品住房市场总投资、供给面积、容积率、供给户型以及存量面积 7 项 市场指标，实证分析了上海市政策实施后对商品住房市场产生的影响。分析得 出，对成交均价有正向冲击效用的分别是一年期存款准备金率、存款基准利率 以及税收政策，具有负的冲击效用的分别有住房信贷政策以及土地购置面积， 其中一年期贷款基准利率影响最大；而对于成交面积的影响，以上六项政策中 除了贷款基准利率的上升会致使成交面积增加外，其他的都是会使得成交面积 减少；对商品住房总投资具有正向冲击效应的只有住房土地政策，商业银行存 款准备金率、一年期存款基准利率、贷款基准利率以及商品住房信贷政策对商 品住房总投资具有负的冲击效应，其中住房信贷政策贡献率最大，住房税收政 策对住宅投资变化的不具有贡献率；对供给面积具有正向促进作用的只有土地 购置面积；除了土地购置面积外，其他 5 项政策对容积率有正向作用；除了存 款基准利率外，其他 5 项政策对 90m2 以下竣工价值具有同向作用。 根据以上实证分析的结果，本文分别站在不同的角度提出政策制定的建议， 第一是从市场指标的角度给制定相应房地产政策提出建议，另一个是从政策制 定目的的角度提出相应的政策建议。另外，从实证分析中可以发现，房产税的 试点——住房税收政策的实施，并没有达到预期的效果，即对市场指标的冲击 作用不强，可能是由于税收政策尚在试点，政策幅度不够大，导致对市场的影 响贡献比较小。 关键词：住房市场；住房政策；差别化政策；VAR 模型 I Abstract After the reform and opening up, Chinas real estate market has been rapid development. Especially after the housing market, rising commodity housing prices, rising speed is astounding. And with Chinas economic development, rapid urbanization, a large rural population began to shift from rural to urban areas, and the number of increasingly large demand for housing in this part of the people has been stubbornly high. Meanwhile, with prices rising, commodity housing gradually evolved into a investment goods, increase the val