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高校房地产管理问题的研究 　　摘要　伴随着高等学校规模的扩大，高校的房地产规模亦得到了空前的发展。高校房地产管理已经到了向管理要效益的阶段。高校房地产管理应实现提高使用效益和确保资产保值增值两大目标。 　　关键词　高校，房地产，管理 　　 　　自2000年以来，伴随高校办学规模的扩大，高校的房地产规模亦得到了空前的发展。据中国教育报报道，至2006年，全国普通高校新盖学生公寓5400万平方米，新建、改建学生食堂1000多万平方米。新建、改建的学生宿舍和学生食堂的面积超过了过去50年的总和。从1998年到2006年，72所部属高校平均每年新建校舍300万平方米，大多数学校每年完成的基建工作量都在20-30万平方米之间。房地产已占高校固定资产的半壁江山，加强房地产资源的管理是高校迫在眉睫的任务，高校房地产已经进入向管理要效益的阶段。 　　 　　一、高校房产管理存在的主要问题 　　 　　1，缺乏保值与增值的观念。高校房屋、土地资产一般由国家划拨或拨款修建形成，在使用中不计提折旧，也不计算盈亏，也没有完善的效益评价体系，因此高校的房地产管理一直局限于使用的管理，价值管理问题一直鲜有人提及。至目前为止，高校房屋、土地的成本核算问题尚未形成统一的看法，保值与增值的问题更是无从谈起。在高校管理者眼中，房地产是公家财产，无偿取得，也不会盈利，因而对房地产的价值管理问题一直没有重视。在市场经济的大环境下，保值与增值意识的缺乏必然引起一系列管理制度的不完善和管理工作的不到位。 　　2，管理体制落后，跟不上形势发展。高校的房地产规模经历了一个空前的跨越式发展，但管理体制却仍然沿用旧有方式，基建、资产，后勤、产业、科研等部门各管理一块。在高校规模不大，房地产资源总量不多，对房地产资源供需矛盾不大的情况下，这种模式可以满足管理要求。随着高校房地产变成稀缺资源，这种政出多头的管理体制，协调起来困难，也缺乏统一的管理尺度，往往令管理者和使用者都无所适从，容易产生矛盾，大大增加管理难度，降低管理水平。 　　3，监管缺乏，规划混乱，布局不合理。高校在过去10年间，房地产的扩张规模已超过其前50年的总和。迫于扩招压力，大部分高校往往为“应急”建房，从决定建房到竣工验收，短则1年，长则不超过3年，时间如此短促，又没相应专职规划机构和专职人员，工程可行性和合理性的论证只能是走过场，教学生活配套设施在相当长的时间内未能完善。另一方面，政府相关管理部门又对大学建设开通绿色通道，特事特办，防止高校乱建设的最后一道屏障形同虚设，高校建设乱象丛生。 　　4，缺乏合理的分配标准和二次调配机制。大部分高校公房和土地分配一直以来都沿用计划经济时期的按需随机分配的原则，应给多少，以何种标准去衡量，如何调节，用作何用，使用监督等等都没有明确的规定和形成合理可行的制度。使得高校某些设立时间长的院系教学办公实验用房因学科调整、招生下降等出现空置，甚至部分挪作它用；而一些新组建的院系却房源紧缺，以至学生毕业设计时都不得不向其它院系借用。同一院系内也普遍存在用房苦乐不均的情况。现今在市场经济的作用下，高校房地产资源又成为了某些小部门创收途径，需求更加旺盛。而公房使用的“终身制”、“占有者所有制”观念仍根深蒂固存在于高校房地产资源使用者思想中，导致高校房地产资源虽高速增加，但供求矛盾却更加严峻，房地产资源成了校内各方争夺的对象。这些管理的不到位使得高校房地产资源的效益得不到应有的发挥。 　　5，成本核算办法不合理。现时高校的财务制度对无论是经营性还是非经营性的房产均以建造成本核算且使用过程不计提折旧和不考虑增值，到报废时则一次核销。这种方法用于寿命周期相对较短且使用过程折旧贬值明显的仪器设备类资产还勉强适用，但用于房地产资源就有明显不适用性。首先，房产的寿命周期相对较长，设计寿命一般都在70至100年，在使用过程中只需一到两次的维修，其寿命往往可达至设计寿命的1.2至1.5倍。如此长的周期内往往发生诸多变化，令其产生会计不宜忽略的价值变化。其次，地产资源有明显的增值性。再次，土地不会报废。在房屋使用寿命结束时，即使房屋贬值为零，但土地的价值因其紧缺性往往增值数倍，抵销了房产的贬值而让原来的资源实现了增值。现时高校财务制度没有考虑房地产这一种特殊情况，使得高校房地产资源有大量的价值没有入账，这严重影响了高校的房地产资产管理的有效性，不能有效防止国有资产的流失，保值增值更无从谈起。这是高校房地产资源成为各方争夺对象的深层原因之一。 　　6，物业管理服务处于半计划半市场状态。始于上世纪90年代的高校后勤社会化改革，因各种原因至今仍在市场化的门槛前徘徊不敢跨越。现时的高校后勤普遍是一种半计划半市场的状态：由学校委托校办的后勤服务公司对全部或部分物业进行管理。高校的后勤服务公司