以租代征土地经济分析及对策初探.docVIP

以租代征的土地经济分析及对策初探 　　摘要：本文通过分析我国当前建设用地以租代征的特点，指出巨大经济利益，以及管理体制上的不足是导致这种问题广泛存在的主要原因，并在我国既定的法律框架下提出了土地改善以租代征问题的对策。 　　关键词：以租代征经济分析对策 　　土地以租代征指用地单位(地方政府)和土地所有者签订租地协议用于非农业建设，挂租赁之名，行征地之实。这些土地租赁活动一签就是10年、20年，与征地没有两样，有些人称之为行政租地。根据目前国土资源部利用卫星遥感技术在全国50个大中城市的违法用地清理来看，违法用地有在城乡结合部、重要干道两侧和农村居民点3处集中的特点，而在这三处的违法用地主体主要是村委会和乡镇政府，其用地特点集中表现为“以租代征”。 　　据新华社报道，当前土地违法面广量大，国务院三令五申禁止的“以租代征”愈演愈烈。2006年通过对2004年9月以来的用地检查发现，不少地方继续通过“以租代征”的方式来规避法律。一些城市存在的违法用地少则60％左右，多则超过90％。大量违法用地是从农村集体组织租来，没有办理农用地转他用的手续，甚至相当部分土地使用还违反了土地利用总体规划。更为骇然的是，严重的土地违法问题几乎都和地方政府有关。中央政令在这些地方难以贯彻落实，有令不行、有禁不止的现象在土地问题上表现得十分严重。 　　 　　一、以租代征的基本特点 　　 　　1.违法性 　　根据有关法律法规的规定，各类开发建设活动需要占用农民集体农用地的，必须依法按规定办理农用地转用和土地征收审批手续。用于农林开发的农民集体土地不得擅自改变土地用途，将农用地转为非农业建设用地。以租代征的违法之处就是混淆了土地征用和土地租赁的政策界限，该征的不征，该租的不租。 　　2.危害性 　　2.1干扰了建设用地管理秩序 　　正常的建设用地必须严格执行用地计划，必须符合土地利用总体规划，属于征用范围的，必须进行征地补偿和落实征地听证制度。在具有审批权政府审批后，还必须按土地规划用途组织供地，符合招标或拍卖范围的，还需要履行组织招标挂牌等法律程序。以租代征的程序违背了土地征用的前提和程序，要么不符合规划，要么非征即用、非拍即用，非法过渡土地所有权类型。 　　2.2影响了国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现 　　近20年来，中国城镇化进入加速发展时期，全国设城市668个，建制镇1.9万个左右。1978―1998年，我国城镇化水平由17.92％提高到30.40％，全部城市建成区的面积由9386km2增加到19264km2，平均年递增7.5％。1985―1996年，我国城镇化水平由19.5％提高到29.4％，城镇建设用地则从191万hmz增加到441万hm2，城市化水平仅提高了10个百分点，而建设用地则增加了130％以上，在城市扩展过程(522)中存在着惊人的土地浪费，这个势头至今未得到有效抑制。据权威人士估计，至少每年要建4个半新加坡或两个香港或一个上海与北京。这将是人类历史上前所未有的大规模持续造城运动。我国属于人均耕地比较少的国家，在不到世界10％的耕地上，承载着世界22％的人口。更为严峻的是，我国有限的耕地资源还在大量减少，1996～2003年，我国耕地从1.30亿hm2减少到1.23亿hm2，7年之内全国净减少0.07亿hm2耕地。现在，我国人均耕地面积仅有0.09hm2，不到世界平均水平的一半，而且我国后备耕地资源严重不足，通过开发补充耕地的潜力有限。我国的土地资源严重不足的现状，已严重影响到经济的可持续发展，为了给后代留下发展的空间，必须严格控制建设用地规模，严格执行耕地保护政策。 　　2.3损害了农民群众的利益，影响了社会稳定 　　以租代征用地多为农用地，很多为农村集体经济组织的责任田，非法征用土地将使农民直接失去土地资源这一最基本的生活保障，致使农民生活水平下降，导致农民成为种地无地、就业无岗、社保无份的“三无农民”。有些时候由于补偿费用太低或不到位，致使群众集体上访事件不断发生。 　　3.欺骗性 　　很多以租代征的土地在征地之初，由当地政府或投资项目单位向农民许以年补偿额大于耕种农作物的收获价值或安排就业岗位。在非法建设形成事实后，许可却难以兑现，特别是在违法土地通过补办用地手续后，所有兑现将成为空白。有些地方还打着“反租倒包”的旗号进行“以租代征”。 　　 　　二、以租代征的运行机制 　　 　　从当前以租代征普遍存在的现象来看，以租代征得到了地方政府和企业的共同推动，说明其符合地方政府和企业的利益取向。更有甚者，部分地区的村民也对以租代征持有支持态度。国家土地督察北京局一项问卷调查发现，73％的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地。这是个值得高度重视和研究的信号。这说明，一定程度