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浅析利率波动对房地产市场影响 　　摘 要：近年来，央行多次采取上调利率的紧缩货币政策进行宏观调控以确保经济正常运行。作为一个对利率敏感的部门，房地产行业受利率波动的影响越来越大。本文以青岛市城阳区的房地产状况为例，分析利率和房地产市场之间的关系, 以及利率调整对房地产市场的影响，并提出相应的对策建议。 　　关键词：利率；房地产；房地产商；消费者 　　 　　近年来，面对当前物价频繁上涨，人民币急剧升值的情况，国家实施了逐渐上调利率进行宏观调控，抑制当前经济过热的现象，虽然不是专门针对房地产行业，但也对该行业形成了较强冲击。房地产作为一种特殊的商品, 由于其耐用和投资的性质, 其价格和利率有着密切的关系。当前房地产市场一方面价格持续上涨, 另一方面商品房空置率不断提高。人民银行自2006 年4 月份至今已对利率和准备金率进行了数次调整, 其目的主要是为了抑制信贷和固定投资的增速过快及过度的房地产市场投机。本文以青岛市城阳区的房地产状况为例，对利率和房地产市场之间的关系, 以及利率调整对房地产市场的影响作一简单的分析。 　　 　　一、城阳区房地产概况 　　 　　 城阳的房地产起步相对较晚，自1994年建区后，城区新建，沿线城区周边的农村开始拆迁安置，并入城市化进程的脚步。自此在城区有了拆迁安置房，形成了商品房发展的初始阶段，如华城路小区、芙蓉苑等等小区等均是那个阶段建立的安置小区。受航空线路的限制以及无外来开发的限制，早先城阳区的房地产开发产品相对单一，无特殊型产品出现，区域内的购房阶层主要为城阳区内人员、以及部分外来人员构成。城阳的房地产市场在近两年的楼市中，一直有着不俗的表现，出现一批以盛世家园、千禧国际村、天泰?奥园等为代表的大盘。目前城阳在售住宅项目总体的均价在4850元左右。随着天泰?奥园、千禧国际村以及城阳其他几个大盘集体营造的群聚效应，城阳板块开始崛起。宝龙城市广场在城阳“青岛新天地”高调开工，令城阳中心城区首度成为“热点”。55万平方米商业加20万平方米国际化住宅区的开发规模，使许多青岛人知道了城阳中心城区有一条数公里长的中轴景观长廊--“青岛新天地”。308国道城阳收费站的已经取消，城阳以其优越的交通环境、自然环境、社会环境，吸引了越来越多的人前往投资置业，城阳正一步步引导青岛人的居住观念。天泰城、100福国际山庄、千禧国际村、盛世景园，提到城阳房地产开发，首先想到的是这些市郊大盘，想到的是308国道、惜福镇两个区域。而作为城阳中心城区给人的印象是开发量小、缺乏大规模、知名度高的楼盘项目。中国房地产业著名品牌万科登陆青岛，40万平方米、容纳3000户的大型居住社区--万科?魅力之城，将人们的目光再度引入了城阳。从区域主力三房的面积比例当中可以看出，城阳中心区域主力三房的面积主要集中在120-160?O这个区间，其中以140?O-160?O的三房户型最为受市场欢迎。120?O以下的比例相对较少．近年来城阳地产商根据需求侧重加强140-160?O房屋的供给。 　　 　　二、利率变动对城阳房地产业的影响 　　 　　万科?魅力之城、青特?汇豪景苑、宝龙城市广场、银盛泰国际商务港、都霖美景、希尔景园等住宅、商业、写字楼项目将于今年在城阳中心城区投放市场。城阳的经济实力、区位优势显而易见，一方面有着广阔的城市发展空间，另一方面随着市场放量，相关政策以及利率的变动，给开发商和消费者成本预期产生影响。 　　（一）利率变动对开发商的影响 　　1、利率调整对于大型开发企业的影响甚微。一般说来，我国房地产开发企业平均负债率在60%左右水平，但真正对开发商有影响的仅是20%的企业开发贷款和流动资金贷款，而企业40%左右的负债实际是开发商售楼的预售款。通常来说，大型开发企业一般具有良好的负债结构，其资金链基本不存在问题，其负债对于银行贷款的依附程度较小，绝大多数的负债主要源于商品房预售收入，整体负债结构较好。因此，大型开发企业对于利率调整相对表现不太敏感，亦不会加重其还贷负担，不会影响企业发展的步伐。面对利率调整，城阳区地产开发巨头万科，宝龙广场等并没有因为利率调整而大动手笔，他们认为央行的频繁加息只是为了抑制经济过热的现象，而不是针对房地产方面。 　　 2、利率调整是对中小企业融资能力的考验。 虽然地产公司的盈利减少并不明显，但对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现我们视野当中。 　　加息将小幅影响房企财务成本，房企开始注重多种渠道融资。加息直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。2007年利率上调期间，城阳区房地产销售额基本保持稳定。受近年政策的影响以及城阳政府大