申银万国-保险行业新业务专题系列报告之一：产品投资协同发展，分享养老盛宴.pdf

业 产 及 业 行 金融服务/保险 2013 年 05 月 28 日 产品、投资协同发展，分享养老盛宴 究 研 业 行 ——保险行业新业务专题系列报告之一 / 评 点 业 行 看好 养老地产主要是指针对老年人身心特征和生活模式而专门设计的居住建筑。 养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计。养 相关研究 老地产主要的产品形态包括：1）保险公司推出的升级版的养老机构，把养老 告 报 究 研 券 证 地产视做商业地产项目长期经营；2）开发商推出的养老地产项目；3）政府民 政部门推出的有福利性质的养老设施。 保险公司投资养老地产是大势所趋，国内主要寿险公司已迈开投资养老地产 的步伐。一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人 床位数在 60张左右，而中国目前仅有 20 张，仍有很大投资空间，养老市场规 模在万亿级别；另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资 期长与保险公司负债的久期契合度高。此外，保监会对险资投资不动产领域的 政策也鼓励其投资于养老产业。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、 中国人保、太平人寿、中国人寿等多家寿险公司已全面展开养老地产的投资和 运营。其中泰康人寿率先在国内推出与养老社区相结合的保险产品“幸福有约” 计划，仅 2013 年前五个月已销售超过 1000 单。 养老地产回报率 10%以上，高于其他商业地产和长期投资收益率假设。养老地 产的盈利来源主要有五个方面：开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和 增值收入。最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的 方式获得回报。此外，开发商还通过提供各类服务和输出管理获得服务收入和 管理收入，通过开发并经营物业使物业本身价值得到提升。由于国外政府对养 老产业提供政策优惠，国外养老地产的回报率较高，通常在 10%以上，高于商 业地产。 证券分析师 保险公司参与养老地产的优势主要包括：1）协同效应：将保险产品与养老社 孙婷 A0230511040050 区挂钩，直接满足客户的保障要求。2）产品预售：以项目未来的居住权打包 sunting@ 成保险产品，解决了回收期长的问题。3）久期匹配：寿险资金的久期长，对