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香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 关于商业地产核心问题的分析 制作人：陈华 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 关于商业地产核心问题的分析 自2003年起，中国房地产市场最大的普通化莫过于商业地产的 异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。 看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑形式的投资种类。在面对商为地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 关于商业地产核心问题的分析 核心问题一：为什么创业容易守业难？ 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？ 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？ 核心问题六：如可正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？ 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？ 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？ 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 一、为什么创业容易守业难？ 好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。 创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 一、为什么创业容易守业难？ 1、以经营商业的心态操作商业地产 案例一：G市某大厦 （1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当 （2）症结分析二：主题定位不确定 诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 一、为什么创业容易守业难？ 案例二：F市著名步行街某大型商业广场 （1）症状表现一：拖欠电费 （2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满 （3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉 （4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖 诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 一、为什么创业容易守业难？ 案例三：K市最大型地铁上盖商业城 症状表现：租户纷纷退场 诊断处方：业态定位要形成互动关系 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 商业地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。那么，商业地产与住宅开发有什么本质区别？商业地产开发的核心要素是什么？ 商业地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足 住宅开发经济效益产生模型 总销售收入 项目总开支 利润 = – （销售额） （开发成本） 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 商业地产开发经济效益产生模型 总收入 = 项目总成本 – 利润 X营利模式 租金 销售收入 不定性可行性 5年或10年 短期 或N年 收入=租金XN年 或中期 收入=销售面积 X售价（元/平方米）  自营 Y营利模式营利模式 有入货成本或 没有入货成本 收入=售货利润+ 现金流边际利润 其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司 二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？ 2、商业地产项目的调研对象是商家 3、商业地产项目多是一次性投资 4、商业地产项目要求发展商的资金储备雄厚 5、商业地产项目的配套设施功能需求多元化 （1）商业地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块 （2）商业地产项目的配套设施要综合全面 （3）商业地产项目应具备较强的辐射力 （4）商业地产项目更注重综合气氛的营造 香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营