房地产行业国内外信用评级方法的比较.与研究.pdfVIP

研究报告 房地产属于资金密集型行业，对资金的依赖度较高，需要大量资金来获取土地资源以及 投入到项目开发阶段。近年，房地产行业调控政策频出，房地产企业的融资渠道受限，引起 市场对房地产企业债券和房企信用资质普遍关注。此外，随着我国债券市场对外开放的步伐 逐步加快，中国债券市场也将吸引更多的国外资本和投资者参与，但由于我国评级机构尚处 于成长阶段，相关评级体系的建设以及评级方法的制定与国外主流评级机构相比仍存在一定 差距，本文分别对国外评级机构以及国内评级机构关于房地产开发公司的评级方法进行横向 对比梳理，重点对国际评级机构的评级方法进行综合比较与分析，在此基础上对国内评级机 构的评级方法要素进行了简要归纳，最后总结得出国内评级机构可以从国际评级机构对房地 产相关实体的评级方法中可以获得的启示与借鉴。 一、概述 本文分别对国外评级机构及国内评级机构关于房地产行业的评级方法进行对比梳理，其 中包括国际三大评级机构和国内主要评级机构，其中中债资信未披露房地产行业评级方法， 因此本文不对中债资信评级方法进行比较。 表 1 目前国内外房地产相关实体评级方法 评级机构 评级方法年份 评级机构 评级方法年份 穆迪 2018 年 联合评级 2018 年 2014 2016 2017 标普 年 （ 年更新） 联合资信 年 惠誉 2018 年 中诚信国际 2018 年 大公国际 2018 年 东方金城 2014 年 新世纪 2015 年 鹏元 2017 年 资料来源：联合评级搜集整理 二、国内外评级机构对房地产企业的评级逻辑 国际评级机构在房地产企业的评级方法中，评级逻辑基本相同，主要从宏观及行业、业 务运营、财务表现和调整项四部分入手，其中惠誉针对中国房地产市场出具了特定的评级方 法。同时，国际三大评级机构均设定了各有侧重的评级调整项。 穆迪将中国房地产市场定义为高增长市场类型，认为中国房地产企业利用债务扩大业务， 通常负债杠杆率较高，同时中国房地产企业业务及融资渠道易受监管环境影响；认为多数中 国房地产企业符合投机级别评级。业务运营方面，穆迪从规模和业务状况两方面进行分析， 盈利能力、偿债能力和财务政策代表房地产企业的财务表现，穆迪设置了相应的评级指标和 权重，其中房地产企业的杠杆和偿债能力被赋予较高的权重。 标普主要从业务风险和财务风险两方面展开，业务风险中涵盖了行业风险分析、国家风 研究报告 险分析和竞争地位分析，财务风险分析方面穆迪更加注重企业的现金流和杠杆率，并套用反 映现金流和债务负担的核心指标，同时增加了补充比率关注公司的现金流和偿债能力。 惠誉针对中国房地产出具了特定的评级方法，首先对行业风险有个整体判断，评定中国 房地产行业的评级上限为BBB+ 的评级水平；然后通过设定详细指标定量分析公司业务状况 和企业财务状