产权酒店及公寓专题研究.pdf

产权酒店及公寓专题研究 （2007年10月） 报告框架 产权酒店部分  概念界定  模式研究  政策研究  成都代表项目  本案分析  模式建议 公寓部分  概念界定  发展现状与趋势  成都公寓代表项目  本案特质  本案模式 产权酒店部分 概念界定 所谓的“产权式酒店＂，是由“时权酒店＂演变而来。由消费者或个人投 资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权 而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就 是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居 住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回 报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 模式研究 模式形态 休闲旅游地产和商务酒店地产 模式实质 分时度假+房产投资 产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投 资” 。它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理 公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年 度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主 只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产 权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下， 投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投 资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于 景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多 种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。 总体运作模式示意图 酒店经营公司 管理公司 专 开发商 业 销 产权式酒店 售 业主 公 土地资源 司 金融理财公司担保 银行按揭 政策研究 普遍金融政策 个贷上调、直贷服务 国有四大银行基本停止 银行针对性政策 对该类物业的贷款发放 无法回避的集中的租赁 相关税收政策 行业的高税收（月收益 的15%） 从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业 税前与税后的收益购房者会做对 严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基 比，如果税后收益不能达到预期的 本限制了该类物业的发展， 收益水平，那么投资的价值就大打 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买 折扣，对于开发商也要预先考虑到 的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的