商业地产培训专业课程：奥特莱斯.pdf

商业地产培训专业课程商业地产培训专业课程 奥特莱斯 奥特莱斯商业基本情况 “奥特莱斯”, 英文OUTLETS的中文直译。英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。 在零售商零售商业中专指中专指销售售 国际际、国内著著名品牌牌过季季、下架架、断码商商品的商的商店组成的的购物中中心， 也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一 百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢 慢形成类似慢形成类似ShoppingShopping MallMall的大型的大型OutletsOutlets购物中心购物中心 ，，并逐渐发展成为并逐渐发展成为一个独立的零售业个独立的零售业 态。虽然这种业态在美国已有100年历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。 1970～1987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店一些服装工厂利用其仓库销售 订单尾货订单尾货 ，一家工厂家工厂一个个OutletOutlet StoreStore ，所集商品既是优质品牌又价格低廉所集商品既是优质品牌又价格低廉 ，所以吸所以吸 引了大批顾客。1988～1996年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店很多工厂联 合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市 较远较远 ，一般在一般在6060 ～～8080英里英里 （（100100 ～～150150公里公里 ））左右左右 ，开车要一个多小时开车要一个多小时。 1997年以后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质 性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。 一方面方面 ，原来意义上的原来意义上的 “工厂直销零售业工厂直销零售业”(Factory(Factory OutletOutlet Industry)Industry) 总体规模在萎总体规模在萎 缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物 中心产业边缘模糊中心产业边缘模糊。。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标 ，，即必须半数以上即必须半数以上 的租户是工厂直销零售商的界线。 年 ：集中的集中的、由房地产开发商主导的大型休闲购物中心由房地产开发商主导的大型休闲购物中心,开发商的介入使开发商的介入使 Outlets发生质变，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象， 过去作为经营主体的品牌商过去作为经营主体的品牌商 （（厂家厂家 ），），变成变成OutletsOutlets这这一全新经营模式的供货商全新经营模式的供货商。。同时同时 功能更加齐全，提升购物环境，休闲购物一体化，选址向城市靠近，1小时车程，包 括乡村式(花园式)和MALL式两种主要形态。 国外Outlets发展的趋势 购物中心化 [城市奥莱]、休闲娱乐化 由于部分老的奥特莱斯店经营困难，奥特莱斯中心的一些商店撤出，余下的商店不 足以支撑奥特莱斯中心的经营足以支撑奥特莱斯中心的经营 ，迫使中心的业主调整计划迫使中心的业主调整计划。某些业主为某些业主为了精选承租精选承租 人，只能缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的承租人希望是自己中心所独有的且 具特色的商店具特色的商店。其次只能是足价零售商其次只能是足价零售商、推动时尚的连锁店和餐馆推动时尚的连锁店和餐馆 ，具有强势品牌具有强势品牌 的地区性零售商也被选择。于是工厂直销零售商的比重被削减，奥特莱斯中心的第 一元素就被弱化元素就被弱化。调整后的调整后的 “奥特莱斯奥特莱斯”更接近于更接近于一般的购物中心般的购物中心 ，功能更加齐全功能更加齐全 ， 休闲娱乐等元素增加。 国外Outlets发展特点 （（11 ））扩张迅速扩张迅速 Outlets迅速发展风靡全球，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，业态均已进入 蓬勃发展状态。在美国已有300多家，销售增长率逐年大幅递增。 （2）与三大传统零售业态平分市场 在欧美国家的大型零售商中， Outlets已经和百货、超市、大型购物中心四分天下。 在美国的商业企业销售排行榜中在美国的商业企业销售排行榜中 ，，OutletsOutlets就占前五席中的三席就占前五席中的三席。。 （3）经营出现两级分化、业态产业化 国外 Outl