徐州贾汪区项目市场研究报告.pdf

徐州贾汪区项目市场研徐州贾汪区项目市场研 究报告 2011-08-12 目录目录：： 一、、徐州贾汪区宏观经济环境分析徐州贾汪区宏观经济环境分析 二、整体市场盘点与预测 三、徐州市场盘点 四、贾汪市场盘点 五、本项目整体议案 六、产品定位及魅力化产品策划 一、徐州贾汪区宏观经济环境分析 11、区域性质区域性质 城市定位代表着城市的性质 和发展方向和发展方向，随着经济和社会的随着经济和社会的 发展，城市性质会出现演变。 当贾汪煤矿开始出现资源 枯竭的现象，贾汪的城市就面临 着转型和重新定位。贾汪总体规 划的城市性质为划的城市性质为：徐州市外围重徐州市外围重 要组团、沿东陇海产业带重要的 工业商贸城市和新兴的山水园林工业商贸城市和新兴的山水园林 城市。 2、、地理环境地理环境 贾汪地处东经贾汪地处东经117117°1717～117117°4242，，北纬北纬3434°1717～ 34°32，位于徐州市东北苏鲁两省交界处。全区总面积690 ㏎2，耕地面积44万亩，其中山丘区耕地面积26.66万亩。北 依齐鲁鲁大地，南连淮北平原，西距“五省通衢”徐州38公里， 东距新亚欧大陆桥东桥头堡连云港150公里，区位十分优越。 贾汪区南部系黄泛冲积平原贾汪区南部系黄泛冲积平原，地势平坦地势平坦；北部为丘北部为丘 陵山区，有主要山峰55座，其中大洞山海拔361米，为徐州 市境内第市境内第一高峰高峰。。境内有京杭大运河境内有京杭大运河、、不牢河不牢河、、大寨河大寨河、、屯屯 头河、二八河、引龙河、淤泥河、排洪河等主要河流；另有 柴窝、小南湖水库。 33、区域交通区域交通 贾汪四通八达,徐贾支线与京沪线、陇海线等 铁路大动脉相接铁路大动脉相接,, “黄金水道黄金水道”京杭大运河纵贯全区京杭大运河纵贯全区。。沿岸沿岸 港口20余个，年吞吐量800万吨，310、206国道在贾汪交汇， 104国道从西侧穿过，大型民用观音机场距贾汪仅30公里， 航空班机可直达北京、广州、上海、深圳等地。 4、行政区划 贾汪区辖2个街道、7个镇：老矿街道、夏桥街道、 贾汪镇、青山泉镇、大吴镇、紫庄镇、塔山镇、汴塘镇、江 庄镇。 55、历史沿革历史沿革 1948年年11月月8 日日，贾汪解放后贾汪解放后，为铜为铜山县人民政府驻县人民政府驻地， 贾汪为铜山县第一区。1952年铜山县政府迁出，成立徐州市 贾汪矿区。此后又历经徐州市郊区贾汪镇、徐州市贾汪镇、 徐州市贾汪矿区几次改制徐州市贾汪矿区几次改制，直至直至1965年年11月始定名为徐州市月始定名为徐州市 贾汪区，沿称至今。其辖区范围几度更迭。1993年12月27日， 区划调整后区划调整后，贾汪区为全省最大的城区贾汪区为全省最大的城区经江苏省人年经江苏省人 民政府批准，贾汪区行使和享受县级经济管理职能和权限。 附附：：徐州市贾汪区城市总体规划徐州市贾汪区城市总体规划 6、区域人口 贾汪区位于徐州市主城区东北部，区间距离约35公里， 地处苏地处苏、鲁两省交界处鲁两省交界处全区总人口年全区总人口5050万人万人。全区设全区设 7个镇3个办事处、1个经济开发区。城区面积约26.25平方公 里里，，城市总人口约城市总人口约1010万人万人。。 贾汪区目前房价与（徐州）市区相差较大，但其涨幅 却是最快的。2003年前后，房价在1000元/㎡左右，且于当 时购房，相关单位尚能给予1-2万元的经济补助，目前房价 在2400-2900元/㎡左右，但居民的收入并无明显变化，故而 使得其价格的抗性有所增加使得其价格的抗性有所增加。御龙山水御龙山水、河畔花都河畔花都、久地雅久地雅 苑、学仕园等近十个项目集中在贾汪10余平方公里的区域， 其开发热度迅速提高其开发热度迅速提高.. 二、整体市场盘点与预测 1、行业层面要闻（2010年6月—2010年8月） 1）在“新国十条”影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各 地的细则相继出台地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成而热点城市的商业地产近来成 为楼市调控新政的受益者。各地写字楼租赁