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住宅投资市场揭秘 3.2 万亿急流勇退？ Wind 资讯金融情报所 【2012 年４月９日】 上海万得信息技术股份有限公司 Shanghai Wind Information Co., Ltd. 地址Address : 上海市浦东新区福山路33 号建工大厦9 楼 邮编Zip: 200120 电话Tel: (8621) 6888 2280 传真Fax: (8621) 6888 2281 电邮Email: sales@ 主页Web: 免责声明：本文档是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。在任何情况 下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所导致的任何损失负任何责任。 房地产系列——住宅投资市场揭秘 前 言 新能源汽车篇 新能源汽车篇 首付比例上调、全面限购，国家限制房产投资的政策逐步加码，2009-2011 年北京等城 新能源汽车篇 市商品房销量和房价双双上升，而个人购房贷款量却大幅萎缩，中国式“刚需”真的达到 了一掷千金的购房能力？房产投资可能方是关键字！ 房地产首篇《商品房供需揭秘-80 后刚需伤不起》展示了中国“刚需”代际转换背景下， 中国房地产市场供需逆转的微妙前景，投资需求能否拯救中国房地产市场？2009 年开始， 房地产积累一定的投资房存量，是购买还是抛售将决定其在住宅市场中的角色。 魔鬼还是天使？Wind 资讯本期推出《住宅投资市场揭秘-3.2 万亿急流勇退？》，从投 资房存量测算入手，重点分析了二手房市场和住宅租赁市场的供需状况，分析存量“游资” 的投资意向，揭示一线和 1.5 线城市的二手房价和租金前景，为后续主要城市合理房价测 算奠定基础。 鉴于改善型房源和投资房源购买行为的相似性(均会在短期内同时对二手房市场形成压 力，购买资金相对宽裕等)，本文将改善型房源与投资型房源并称为投资房，测算的投资房 存量包括投资房和改善型房源。 金融就是数据 第2 页 房地产系列——住宅投资市场揭秘 目 录 新能源汽车篇 新能源汽车篇 一、 投资房存量测算4 新能源汽车篇 1. 投资房比例在“限购”中上升 5 2. 2011 年投资房比例超过七成？！ 6 3. 投资房存量为2011 年销售量的 1.6倍 7 二、 二手房市场 8 1. 一二手房产市场之间的压力传导机制 9 2. 2012 年全国二手房面临“大考” 10 3. 成交量上的“多空博弈” 10 4. 上海二手房市场将率先“入冬” 11 5. 二手房市场的真正压力开始于2012 年6 月？ 12 6. 中国房产税真的抑制了房产投机？ 13 三、 住宅租赁市场 16 1. 替代效应下的“转售为租” 17 2. 2012 租赁市场中的“没落贵族” 17 3. 普通住宅已丧失保值功能？！ 18 4. 租赁难解库存压力，2012 年租金前景暗淡？ 19 四、民间资本，商品住宅市场的白衣骑士？20 1. “4 万亿”滋润下的“黑金”快速扩容 21 2. 3.2 万亿 “黑金”偏好投资房地产 22 3. “黑金”的 “投资组合” 22