廿载不尽风流，雄关漫漫征途——中国房地产发展回顾与展望.pdfVIP

证券研究报告 （优于大市，维持） 《廿载不尽风流，雄关漫漫征途 ——中国房地产发展回顾与展望》 涂力磊（地产行业首席分析师） SAC执业证书编号：S0850510120001 2018年12月6 日 廿载发展回顾 从1998年住宅商品化改革以来，迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头，二十年来中 国房地产发展可以大致划分为四个阶段。1、房地产市场化启动阶段：从1998年住宅商品化 改革至2002年土地招拍挂市场化改革前。2、房地产需求推动行业发展阶段：从2003年土地 招拍挂改革至2007年股市和房市走牛。3、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段：从2008 年全球发生金融危机至2016年。4、房地产因城施策长期化的长效阶段：从2017年以来国家 逐步确立了房地产市场的长效机制。 我们认为，2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者 恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下，行业进入总量高位，增速低位是大势所趋。强者恒 强和存量逻辑（高维竞争与多维竞争）是下一个时代的重要特征。 投资建议。我们继续看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合 【万科A、保利地产、 新城控股、蓝光发展、阳光城】，2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、中国国贸。 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 资料来源：wind ，海通证券研究所 1 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 中国房地产市场化进程可大致分为四大阶段。 图 从土地和人口视角将中国房地产二十年的市场化进程划分为四个阶段 资料来源：wind ，海通证券研究所 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 回顾以上二十年，行业整体上表现为经济、地产销售和价格、调控政策与 上市公司业绩和股价的交互作用变动关系。 图传导机制 调控政 地产销 房价 开发商 房地产 经济 策趋紧 售下滑 下跌 拿地减 投资下 GDP下 少 滑 滑 地产板 房地产行 房价上 地产销 地产上市 刺激政 块估值 业上市公 升 售上升 公司估值 策出台 上行 司业绩上 见底 升 资料来源：海通证券研究所 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 图中国房地产行业四个阶段中商品房销售的表现 资料来源：wind ，海通证券研究所 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 图中国房地产行业四个阶段中商品房价格的表现 资料来源：wind ，海通证券研究所 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 图中国房地产行业四个阶段中房地产投资增速的表现 资料来源：wind ，海通证券研究所 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 廿载发展回顾 图中国房地产行业四个阶段中土地购臵的表现 资料来源：wind ，海通证券研究所 7 请务必