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存量时代旧城控规编制策略探索与实践 ——以大连市高新园区凌水片区1-3 单元为例 祝智慧，郭行方，宫雪川，朱晓玲 摘要：旧城单元控规的编制，是衔接城市开发愿景与更新建设的纽带。由于旧城区单元的复杂性，在更新 过程中往往面临土地稀缺、设施不足、环境品质差、共建共享机制不完善等问题。本文从大连市高新园区 凌水片区1-3单元的控规编制工作入手，对控规编制工作遇到的主要问题进行介绍分析，并对当前控规编 制、管理及实施的实际情况进行反思，在此基础上提出资源约束下集约发展、存量用地优先用于设施供给、 面向居民需求的设施精准投放、校街一体化引导下设施共享和推进规划与行政体系衔接等策略，在内容丰 富度、成果务实度和公众参与度等方面做出了积极探索。 关键词：旧城更新，控规编制，策略，大连市 1 研究背景 近年来，存量优化代替了增量发展成为规划领域的一个“热词”，以往那种靠城市土地扩 张的粗放模式越发难以为继，越来越多的规划转向城市旧城区存量土地的更新。旧城单元控 规的编制，是推进旧城区存量用地更新与优化的载体之一。由于旧城区更新过程中的复杂性， 因此在编制单元控规时，既需要我们做好物质空间的规划，注重空间品质的提升，又需要我 们在规划编制中体现人文关怀，满足不同群体的多样化、差异化需求，探索出一种面向实施 的可持续发展规划路径。 就大连而言，未来旧城区大面积、整体性改造的可能性几乎不存在，旧城区更新建设更 多会是以一种小规模的、渐进式地块改造为主。本文从高新园区凌水片区1-3 单元的控规编 制工作入手，对控规编制工作的主要内容、考虑的主要问题进行介绍分析，并对当前控规编 制、管理及实施的实际情况进行反思，从而进一步研究探索在旧城区更新背景下控规编制的 思路和方法。 2 凌水片区1-3 单元控规存在的问题 凌水1-3 单元位于在大连市中心城区西南部的高新技术产业园区，早期这里属于城市近 郊区，随着城市化推进，逐步被纳入到城市用地范围内，用地开发从早期多块、分散走向集 中、面域的空间整合过程。凌水1-3 单元用地面积20.6平方公里，目前区内用地主要由高 等院校用地及居住用地构成，分别占36.6%和41.06%。 图1 凌水1-3单元在大连市的区位示意图 图2 凌水1-3单元用地现状图 2.1 土地稀缺与地区发展的双重压力 根据上位规划的相关要求，作为城市旧区的凌水123单元应继续加强人居环境与基础设 施建设，延续地域文脉，使之成为具有吸引力与凝聚力的区域。通过梳理土地利用规划、林 地分布、凌水水库保护区要求及高程坡度分析，规划单元内可建设用地范围为8.59平方公 里，其中95%已经建成。在此次规划中，一方面面临新增用地紧张，存量用地更新成本高 的现实困境，另一方面单元内目前人口密度高，公共服务、道路交通、城市安全等一系列问 题亟须解决。 图3 凌水1-3单元可建设用地范围 2.2 设施配套总量不足，公共服务设施建设滞后 配套公共服务设施数量与设置内容与需求不匹配，人均公共开放空间面积不足，环境品 质不佳等是凌水1-3 单元地区的突出问题。尤其值得注意的是，这一地区高校众多，知识人 群比例高的地区特质和老龄化等现实问题，居民对生活标准要求趋高，对生活质量愈发关注， 这对社区配套设施提出了更高的要求，而现状的设施配套显然离人们的需求相距甚远。 2.2.1设施总量不足，分布不均衡 尽管一些新建的居住区配建的公共服务设施较为完善，但是老旧社区服务设施的用地面 积严重不足，且由于土地的稀缺性和改建成本的逐年提高，公益类设施实施难度大、建设相 对滞后。通过调研走访，有限的社区活动室只能一室多用、错时使用，有的社区不足200 平方米的社区用房要承担多达 14 种服务功能，难以满足多元化需求。同时对应社区多元结 构与多样需求的现状，设施在针对性上存在不足。此外，公服配建存在明显缺项，如老年日 间照料中心、社区卫生服务中心欠缺等。 单元教育设施缺乏，教育资源分配不均衡，单元内一共有5所小学，3所初中，按初中 1000 米，小学500 米服务半径分析，并不考虑仅定向招生的附属学校。现状在百合大山村 区域缺乏小学及初中服务半径覆盖。 单元内公共绿地总量不足，现状人均社区公共绿地0.75平方米，按 《大连市城市总体 规划 （2001-2020年）（2017年修订）》对人均公园绿地的要求还有很大的缺口。公共绿