032.精细化管理背景下城市建筑总量的测算与管控研究 ——以广州为例.pdfVIP

精细化管理背景下城市建筑总量的测算与管控研究 —— 以广州为例 朱红，李亚洲，闫永涛，刘涛 摘要：特大城市普遍进入 “用地扩张”向 “空间强度优化”的发展阶段，城市建筑总量研究正逐渐与人口 规模、用地规模研究一起成为科学决策的基础平台，对环境容量、资源与设施承载力、职住平衡等城市发 展的宏观控制与精细调整具有重要技术支撑。借鉴国内外城市发展经验，研究按照发展需求与宏观控制相 结合、适度超前与理性增长相结合、经验类比与自身特点相结合的原则，探索了整体强度类比法、年均增 长法、人均需求法等多方法、多情景的建筑总量预测思路，并以开发强度分区体系构建为载体，采用上下 校核、平行校核两条路径对建筑总量进行了修正与基础设施承载力预判，提出了应实现 “情景模拟与方向 预控、动态监测与定期校核、总量管控与结构调控”的三方面管控应用建议，使建筑总量与分配能在城市 发展过程中保持方向上的准确性，并能促进管控体系的不断修正完善与稳定平衡，最终实现城市的精细化 管理。 关键词：建筑总量，精细化管理，开发强度分区，广州 1 引言 超常规发展阶段，开发总量过大和密度分布的不合理是许多城市发展面临的一个主要问 [1] 题 ，但传统城市总体规划往往侧重人口和用地规模的预测，建筑规模的测算与管控则通常 在下层次规划中才进行深化研究。2015年中央城市工作会议指出城市发展已经进入新的发 展时期，提出要控制城市开发强度，防止 “摊大饼”式扩张，要树立 “精明增长”、“紧凑城 市”理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变等方面的建设要求。深圳、上海、 ① 武汉作为我国较早进行开发强度研究的城市，目前通过多轮论证调整 ，均已将城市建筑总 量的管控建议纳入最新一轮的城市总体规划，与人口规模、用地规模一起形成城市科学决策 的重要基础平台与技术支撑。借鉴其他城市经验，广州市于2016年开展 《广州市开发强度 管控体系构建及分区划定》工作，探索了以强度分区为载体的建筑总量预控研究等内容，以 期为城市理性有序的发展提供管理依据和新的研究视角。 2 城市建筑总量测算的必要性 2.1城市从 “规模扩张”转入 “高强度开发”阶段，需积极应对建筑总量失控 土地资源稀缺与开发需求旺盛是我国大多数城市都面临的突出矛盾，市场机制的作用进 [2] 一步促使追求土地的高强度开发与高效益配置成为必然趋势 。特别是针对特大城市而言， ② 城市发展逐渐进入存量发展时代 ，加之建筑技术的不断革新，建成区更趋于超高化与立体 化发展，由此产生的建筑总量失控问题将显得更为突出，因为合理的用地平衡也可能得出建 [3] 筑总量和结构畸形的城市空间 。如纽约在第一版区划条例 （1916年）中尚未引入容积率管 [4] 控时，经测算规划可容纳人口为5500万，平均居住用地容积率为20，商业用地为30 ，远 超过了当时的发展现状及可承受的合适规模。 2.2城市从 “快速增长”进入 “精细管理”阶段，需精准配置立体空间资源 城市建筑总量和产业、居住、商服、办公等各类功能建筑的构成关系，比建设用地更能 [5] 准确地反映城市功能布局的合理与否 ，并与土地经济价值与效率、发展区位高度相关，因 此对建筑总量的定量监测与研究是促进城市规范管理、提升建设效能的重要途径，而多项研 [6],[7] 究 也表明粗放或是不合理的强度容量管控，将会造成城市蔓延与资源浪费等系列问题。 总体来看，要实现立体空间资源的精准配置，一是要建立建筑总量管控传导与监测途径，二 是要在充分尊重地价和市场规律的基础上，形成有序、合理的建筑总量分布策略。 2.3城市从 “增量保证”进入 “底线管控”阶段，需加强基础设施承载保障 城市发展进入转型阶段，规划已逐渐从侧重正向规模增长的预测转向基于“限制和控制 类要素”的底线刚性管控。考虑到城市建筑总量和基础设施、环境承载力的直接相关性