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我国实施住房倒按揭可行性研究 内容摘要：随着经济发展水平的提高和人们养老观念 的改变，倒按揭这一新生事物逐渐为人们熟悉和接受。本 文通过分析在我国实施住房倒按揭的意义、在我国遇到的 困难及其原因，提出了在我国保障住房倒按揭顺利实施的 对策，进而指出住房倒按揭在我国的前景。 关键词：倒按揭以房养老原因对策 住房倒按揭简介 所谓住房倒按揭，即反向住房抵押贷款，就是指房屋 产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等 金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及 预计房主去世时房产的价值等因素后，经过一定的年限， 每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延 续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿 还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。由此可见， 倒按揭实质上是住房养老财务证券化模式之一，是财务融 资手段，在美国被称为“住房现金计划”，目的是把老人手 中的房屋变为可以流动和消费的货币，通俗的说就是“以 房养老”。 住房倒按揭业务起源于荷兰，成熟于美国。20世纪80 年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出 此业务，之后遍及全美，成为一种成熟的贷款方式，在加 拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺，成为这些国家 老年人改变生活方式，过更积极生活的重要途径。 倒按揭主要有两种模式：美国模式和新加坡模式。美 国模式的放贷对象是有住房的老人。一般来说，借款人以 其自有住房作抵押向银行贷款。在规定时期，借款人以出 售自有住房的收入或其它资产还贷。这种贷款方式最大的 特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上 升，负债也相应增加，自有资产则逐步减少。房主无需即 时出售房产或放弃产权，即可获得稳定的收入，从而改善 老人的消费能力。新加坡模式的操作方式是由60岁以上的 老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，这个机构一 次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分， 房价减去己支付的养老金的余额，归老人的继承人所有。 倒按揭具有以下特点：在倒按揭中，借款人的终极目 标是获得资金用于满足生活需要，住房则作为担保获得资 金的手段，贷款人的目标是获得住房上的利益并最终实现 盈利；贷款分期发放，借款人一次归还。由于是一种风险 贷款，债务人所欠利息都要加到本金上去，在计算复利的 情况下，随着时间的延长，债务人需归还的利息会随着本 金的增加而不断增加；倒按揭由于借款人寿命的影响，借 款人的债务总量不确定；倒按揭的利率可采用固定利率或 浮动利率；贷款期限可以是有期限的，也可以是无期限的; 倒按揭由于受到贷款期限不确定，抵押资产价值变化，利 率不稳定、预付款的风险、房屋维修以及不可抗力致房屋 毁损等方面的影响，存在着一定的市场风险。 在我国实施住房倒按揭的意义 住房倒按揭作为社会保障体系的有力补充，有利于维 护社会稳定，由于历史原因，我国人口老龄化趋势严重， 我国的社保体系不健全，养老金账户空账达8000亿元，许 多民众的微薄养老金不足以支撑生活所需。倒按揭这种采 用财务金融手段来配置生命一时间资源的社会保障市场化 运作方式则可以有效的提高拥有住房的老人的收入水平， 改善生活质量，减轻社保体系的压力，维护社会稳定。 住房倒按揭可以拉动内需，刺激消费，从而拉动国民 经济。我国经济的增长并未使国民的生活水平获得同步提 高。在拉动经济增长的“三驾马车”中，消费未得到应有 重视。倒按揭使消费能力较差的老人持续获得一笔稳定的 收入，有利于提高其消费能力。同时，老人通过倒按揭解 决了自身生活费问题，有利于减轻子女负担，从而提高了 子女一代的消费能力，进而拉动整个国民经济增长。 住房倒按揭有利于盘活资产存量。倒按揭的实施可以 活跃房地产二级市场，增加二手房的市场供应量，提高住 房的利用效率，缓解住房供需矛盾，抑制房地产投资过热 和房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。 住房倒按揭有利于商业银行拓宽利润来源，增加利润 增长点。目前我国银行业贷款质量不高，风险较高。倒按 揭贷款有利于拓宽银行盈利空间，只要经营得当，可以增 加银行利润，并且由于有资产做抵押，风险相对较低，有 利于在贷款的动态增长中改善不良贷款比例，降低金融风 险。 住房倒按揭有利于形成适应市场经济体制的新型代际 关系。拥有住房的老人通过倒按揭将房产抵押给银行，而 不由子女继承，且养老不依赖子女，将两代人之间过渡以 来的关系转变为相对独立的关系。 现阶段我国实施住房倒按揭的困难及原因 住房倒按揭自推出以来，在西方发达国家已相当成熟， 这几年倒按揭在我国也己成为一个热门话题。南京汤山 “温泉留园”己推出了 “以房养老”的倒按揭性质的举措， 其具体措施是老人将房产抵押给银行后免费入住养老院， 身故后房产归养老院所有。这种住房倒按揭的举措实施后 至今经营冷淡。具体说来，