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我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析 ［摘要］在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发 展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行 业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力 方面存在较大差距，这对该行业将来何去何从具有重要的 决定性影响。 ［关键词］可持续发展核心竞争力和谐社会 作为我国社会经济发展内容的重要方面、构建和谐社 会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路， 为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续 发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然 走构建房地产行业核心竞争力之路。 、理论阐释 （一）房地产行业可持续发PC （一）房地产行业可持续发 PC 可持续发展是指既能满足现代人的需求又不损害后代 人满足需求的能力。房地产可持续发展可以借鉴可持续发 展的定义，其一是满足当代人及其子孙对住房以及其他房 地产产品的需求；二是要保持房地产业与城市规划和国民 经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境。 （二）核心竞争力 核心竞争力战略理论是经营战略理论的一个重要组成 部分，其出现在产业结构分析阶段之后。该理论从企业内 在发展的观点出发，认为与企业外部环境相比，内部条件 是获得超额利润和保持持续竞争优势的决定性因素。 C. K. P rahalad和Ga ryHamel对核心竞争力有个经典的定 义是关于如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流派 的知识。 、行业现状 目前，我国的房地产市场上，开发商数量极其庞大， 其市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，多数未能 自觉识别和培育核心竞争力，相当数量的开发企业难于适 应今后的市场竞争。其在未来几年内必然出现市场重组， 产生新的市场格局。 三、房地产行业核心竞争力分析 （一）战略规划能力 战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组 织结构上看，这种能力主要存在于企业决策层，内容一般 包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织 所需的战略性资源的能力、评价战略环境的能力、中长期 计划能力等，对于房地产企业，还包括地块价值与潜力的 识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求 的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是组 织对房地产行业发展趋势的知识、组织高层研究与发展的 知识以及高素质的管理团队。这一能力，在优势企业与众 多的小开发商之间形成明显的对比：优势企业（如万科集 团）能很好的把握企业的总体发展过程，包括决策层的远 见、果断的决策能力、管理团队与市场开发人员对环境的 准确评估能力、地块价值的良好识别能力等；小开发商一 般是人云亦云，始终处于“跟随”状态，这对其而言时刻 潜伏着巨大的风险。 （二）整合能力 相对于前一种能力，这种能力处于战略实施的层次， 对于房地产企业而言，整合能力主要表现为管理整合与资 源一知识整合。 1、管理整合。房地产企业的管理整合能力指房地产企 业对其内部经营管理要素进行整合，通过高层管理与中层 管理的整合、职能部门之间的整合以及对基层的整合等多 层次的整合机制，形成独特的内部环境，以“合力”的形 式推动企业战略发展的能力。这里的“内部环境”主要包 括企业文化环境和企业制度环境。其中，前者的核心是企 业价值观，渗透于企业各方面的活动之中，后者是一个制 度体系，是各项管理制度的有机结合。这种能力的基础是 组织共同意愿以及组织结构、财务管理、人力资源管理、 质量管理等方面的知识及其组合。通过管理整合，房地产 企业可以建立知识学习与扩散机制，迅速提高管理水平。 2、 资源一知识整合。房地产企业的资源一知识整合， 就是企业促进其内部知识与资源匹配的过程。资源__知 识整合将有助于房地产企业建立适于特定时间、区域、目 标市场的开发理念与团队，最终决定企业对特定地块的开 发方式与开发结果，进而决定房地产企业的创新能力，构 成房地产产品差异的来源。这种能力可能具有某种历史路 径依赖性，即企业必须通过持续的积累、提炼才能获得， 如万科公司在开发城市周边地块，特别是善于寻找合作伙 伴等所表现出来的独特能力。 3、 品牌能力。房地产企业的品牌能力主要包括对品牌 的认识能力、建设品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能 力关系房地产企业能否为市场所认同。房地产品牌的本质 是有价值的承诺，通过承诺最大限度地克服开发商与用户 之间的信息不对称，并在此基础上构建知名度与美誉度。 房地产品牌的作用是创造差异化，在房地产这一极易受到 模仿的行业中，如万科品牌创造了在管理、城郊地盘开发、 为中青年白领工作者提供住宅方面的差异。房地产品牌的 外在表现是一系列识别符号，品牌符号可以是企业符号， 如中海外等，这样做有助于确立主品牌形象，充分利用企 业影响，发挥企业驾驭品牌的能力。 4、控制能力。房地产开发具有周期长、资金