投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序.docVIP

投资性房地产的公允价值计量需引入房地产估价程序 摘要：基于新会计准则的应用已有一段时间，而投资 性房地产这一新增加的资产类型在计量上，除了实际成本 计量，对于公允价值计量的应用存在一定的局限性，主要 是对于公允价值计量的有效证据不足，因此需引入房地产 估价程序。 关键词：投资性房地产公允价值房地产估价 1新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定 新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用 权、已出租的建筑物。 新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公 允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只 能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得 同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模 式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随 意变更。己采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转 为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允 价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如 果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产 计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产 的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价 值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量 的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分己经通过公允 价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了 补偿。 2投资性房地产的计量引入房地产估价的原因 新准则中投资性房地产提出的理由随着近几年我国经 济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地 产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以 投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出 来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价 格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的 房地产的分离出来。 房地产及房地产价格本身的复杂性房地产是土地、建 筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的 不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和 经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房 屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产 生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、 水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价 格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权 价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格， 还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关， 用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产 的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地 产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也 不同。 房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从 资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。 也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固 定资产上分离出来。 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专 业把握房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产 价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律 法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则， 依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法， 对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进 行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产 开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢 利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业 对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业 性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量 上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的 公允价值的计量上更具专业性。 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前 提一致投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投 资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表 明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可 以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有 的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称 上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公 允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了 解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的 企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表 明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。 采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足 两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; ②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估 价用市场法来评估房地产价格的前提条件，