房地产企业视角下的重庆产业地产投资研究.docVIP

重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 心企业加众多细分领域组成的生态系统的效益最大化。从一个开创人类美好事业 的视角去探究产业的发展，工业地产的开发，从而完善基础设施，建设宜居健康 的城市，是非常有意义的。 产业是发展的引擎，我们需要从可持续发展的角度，对产业定位、环境打造、 功能划分等进行深入的思考。产业环境需求分析可以从八个方面来考虑，即土地 条件、政策环境、政务环境、物流通道、生产要素、产业环境、人力资源、城市 环境。要打造产业所需的共性环境，我们就要优化交通，加强人才培养，不断完 善硬环境和软环境，使产业在经济运行过程中发挥其积极的作用。要研究产业的 发展，就要了解国家、地区的政策方针，了解企业的发展经营状况，评估适合城 市发展的产业，再进一步深度挖掘选定的产业，并不断完善产业链。因此，对产 业的研究，不仅在宏观经济上具有现实的意义，而且不管是对政府还是对房地产 开发商来讲，都是具有实际参考价值的。 重庆作为西部发展较快的一个城市，其产业的发展不仅受到重庆市内房地产 企业的关注，也影响着周边城市的经济状况。随着重庆工业总产值的增加，新型 工业的发展，在土地资源有限的情况下，为了有效地利用好稀缺的资源，房地产 企业需要深度挖掘产业结构，才能顺利进行工业地产的开发。本文结合产业分析， 在房地产企业的视角下来研究重庆产业地产的发展状况，意义深刻。 国内外研究现状 自 2008 年起，我国房地产行业已进行了专业的细分，不仅是住宅地产，其他 地产项目如商业地产、旅游地产、工业地产等房地产行业都逐步发展起来。产业 地产板块属于新兴领域，其发展空间更大，发展挑战性更强。各界对产业地产的 研究也纷纷涌现。 2011 年，王新红[6]从住宅地产或商业地产企业的角度，分析了房地产企业为 寻找新的可持续发展机会，将产业地产作为战略方向。王新红在该文中解读了房 地产项目的开发和盈利模式，并从政策、产业、地产项目等多方面为房地产企业 提出了发展对策，为房地产企业开发产业地产时，需要降低风险和提高盈利提供 了参考方案。该学位论文的实际意义和参考价值之处体现在其为房地产企业提出 的几点具有价值的建议上，第一点是地产开发商应该坚持科学和专业的特色发展 道路，第二点是要同时顾及产业地产项目的经济和社会两重属性，第三点是房地 产企业员工具有良好的品牌意识，并注重自身的专业形象。 2012 年，王珍莲指出，从政府的角度看，发展产业地产可以解决如下问题[7]： 1、为城市创造更多的就业机会和岗位；2、有利于解决土地财政问题；3、减少城 市人口移动，缓解城市交通压力；4、解决土地拍卖中高地价导致高房价问题；5、 2 重庆大学硕士学位论文 1 绪 论 减少政府投资，降低政府负债率。在分析研究各项问题的基础上，该文也提出了 建议，指出产业地产的发展在坚持政府主导的同时，引入市场机制，从战略高度 引进产业地产开发，政府应该做好区域产业规划，并采取多产业发展形式。可见， 发展产业地产不仅为政府带来了便利，对城市的可持续发展也具有深刻的意义。 同年，冯卫、张亮二人从房地产开发企业与政府合作的角度，从工程管理和 企业、开发商投资方面分析了产业地产的发展前景[9]。 2013 年，张会阳探讨了什么是产业地产，产业地产的特点在哪些方面，以及 其对经济发展有何推动作用，并分析了在当前的情况中产业地产发展存在的问题， 最后还提出了一些有关产业地产开发的建议[5]。该文强调了产业地产具有企业加速 孵化、产业集聚、辐射渗透、融合、示范等功能，但同时拥有同质化、配套规划 建设失衡、产业硬软环境落后等缺点，因此，工业地产开发应该重视风险管理体 系的建立与资源整合。 对产业地产投资，石七林和董檬做了房地产行业龙头企业的风险分析，对产 业地产投资过程的特点与风险之间的关系进行了研究，最后在充分阐述国内和国 外所做的投资决策研究成果的基础上，经风险判别，把工业地产的风险总结为下 面几类风险：政策风险、市场风险、资金风险和管理风险[3]。该文认为，产业地产 投资时，应加强政治环境、产业政策、税收政策等相关宏观经济的预测，顺应房 地产供求关系变动，采取多元化的融资渠道强化企业资金链的稳健性。 本文将在充分解读各类有关产业地产研究成果的基础上，结合重庆的实际状 况，来做重庆产业地产的投资发展研究。 3 重庆大学硕士学位论文 2 重庆产业发展分析 2 重庆产业发展分析 重庆产业发展现状 重庆宏观经济景况 2013 年，重庆市统计信息网发布的国民经济和社会发展统计公报中的一些信 息如下[13]：2013 年全年，重庆市的 GDP 比 2012 年增长了 12.3%，地区生产总值 总量共 12656.69 亿元，人均 GDP 达 42795 元；2013 的总固定资产投资额是 11205.03 亿元，与