固定收益点评：2019年偿债压力较大的省份，土地出让状况如何.docxVIP

本文对 2019 年 1-4 月全国各地区全部土地的出让数据进行了详尽梳理，与 2018 年 1-4 月及 2016 年-2018 年 1-4 月均值水平进行了对比，并着重关注了湖南、贵州、天 津、云南和苏北这 5 个地区，土地出让价款对 2019 年还本付息的保障状况。 2019 年 1-4 月各省市土地市场热度如何？ 2019 年 1-4 月全国全部土地1成交价款为 1.7 万亿元，成交面积共 7.1 亿 m2，每平米成交均值为 2380.5 元，溢价率为 13.9%。与去年同期相较，成交价款、成交均值和溢价率分别下降 1.1%、3.2%和 29.5%，成交面积小幅增加 0.8%。与 2016 年-2018 年同期均值相较，成交价格、成交面积和成交均值均有较大幅度的提升，分别增加 39.6%、 21.5%和 16.2%，溢价率下降 39.1%。 分用途来看，住宅用地的成交价款和成交均值较去年同期小幅增加 3.5%和 4.7%，成交面积和溢价率减少 1.7%和 32.1%；工业仓储用地的成交价款、成交面积和成交均值较去年同期小幅增加，分别增加 15.8%、5.8%和 8.8%，溢价率大幅下降 61.2%；商服办公用地仅成交均值较去年同期小幅增加 1.83%，成交价款、成交面积和溢价率分别减少 29.3%、30.2%和 16.5%。 省级层面：山西、广西和贵州的成交价款同比增长最大，青海下降最多 从成交价款来看，2019 年 1-4 月浙江全部土地出让成交价款最高，是唯一一个成交价款超过 2000 亿元的省份，在住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地的成交价款中浙江 均处第一。随后是江苏、山东和广东，分别成交 1772.2 亿元、1176.8 亿元和 1112.2 亿 元。而青海、宁夏、海南和黑龙江的成交价款则均未超过 100 亿元。 与 2018 年同期相较，山西、广西和贵州的成交价款同比增长最大，分别增长了157.5%、151.5%和 103.5%。同比减少最大的省份为青海，成交价款较 18 年同期减少 69.5%， 而成交价款最大的广东、浙江、山东和江苏均呈负增长态势。 与 2016 年-2018 年 1-4 月均值相较，广西、山西、贵州、福建、辽宁、新疆和云南的成交价款增长均超过 100%，仅海南和青岛出现负增长现象。 1 全部土地出让除住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地外，还包括科研用地、其他公共类用地、空闲地等等；此外，若某地规划时涵盖办公和住宅两种用途，则两种用途均纳入该地数据进行重复计算，因此全部土地出让不等于住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地三者之和。 图表 1：2019 年 1-4 月份各省份成交价款情况（亿元） 全部土地 住宅用地 工业仓储用地 商服办公用地 省份 1-4 月绝 对值  与 18 年同比 与过去三年均值同比 1-4 月绝对值  与 18 年同比 与过去三年均值同比 1-4 月绝对值  与 18 年同比 与过去三年均值同比 1-4 月绝对值  与 18 年同比 与过去三年均值同比 浙江 2059 -16% 42% 1640 -20% 37% 126 10% 39% 255 -8% 68% 江苏 1772 -22% 1% 1363 -6% 17% 123 -6% 22% 244 -63% -47% 山东 1177 -22% 41% 948 -21% 52% 91 -9% 39% 100 -48% -26% 广东 1112 -11% 12% 807 -7% 33% 124 47% 46% 221 -25% -20% 四川 937 -6% 59% 758 -6% 65% 28 34% 28% 118 -21% 16% 安徽 909 20% 24% 811 44% 53% 37 -7% 8% 46 -68% -72% 福建 882 28% 120% 724 22% 110% 37 18% 48% 223 282% 683% 湖北 868 3% 32% 645 -9% 42% 50 20% 27% 115 23% -28% 河南 847 -9% 27% 694 -9% 33% 42 -12% 14% 85 -26% -14% 河北 725 18% 52% 574 31% 61% 70 -15% 32% 62 -27% 4% 北京市 612 1% 23% 538 -3% 36% 11 2016% 78% 63 26% -33% 天津市 579 44% 74% 540 52% 82% 18 58% 11% 78 133% 407% 江西 471 -26% 15% 362 -23% 18% 20 -17% 15% 74 -43% -7% 湖南 458 -2% 46% 306