物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期.docxVIP

正文部分 房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择 1998 年中国住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近 20 年的高速发展，房地产成为国民经济的支柱产业之一，一直承担拉动中国经济增长的重任，这个定位成就了近20 年的中国房地产大牛市。但随着房地产投资增速回落、房地产销售额下滑等现象的出现，中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长的“白银时 代”。 从 2011 年开始，全国房屋竣工面积增速开始阶梯下滑，由 2011 年的 17.62下滑至 2018 年的-7.82，在 2015/2017/2018 更是三年负增长。我们认为 2014 年 10.7 亿平方米的面积或将成为全国房屋竣工面积规模见顶的标志。中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场，同时也标志着我国房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期，房地产企业的商业模式从过去“地产开发商”转型为“地产服务商”已成为必然趋势。 图 1 2014 年全国房屋竣工面规模见顶 万平方米107,459.0517.62?-7.82? 万平方米 107,459.05 17.62? -7.82? 100,000  20? 80,000 10? 60,000 0? 40,000 20,000 -10? 0 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 -20? 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港） 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港） 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 目前房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段，如社区物业 O2O、 养老 地产、 物流地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产转型升级的选择之一。而物管分拆已成为在房地产企业的“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路上的必然选择。 伴随着多数房地产企业的战略转型，中国物业管理公司开始密集上市。2014 年彩生活 （原花样年旗下物业管理公司）作为第一家物业管理公司于港股上市，标志着物业管理业务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。其后中海物业(02669.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务 (03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01775.HK)、佳兆业物业(02168.HK)等地产企业旗下物业管理公司先后港股发行上市，物业管理行业资本市场热度持续提升。 表 1 物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择 代码 证券简称 上市日期 代码 证券简称 上市日期01778.HK 彩生活 2014/6/30 06098.HK 碧桂园服务 2018/6/19 02669.HK 中海物业 2015/10/23 01755.HK 新 城悦 2018/11/6 01538.HK 中奥到家 2015/11/25 02168.HK 佳兆业物业 2018/12/6 02869.HK 绿城服务 2016/7/12 01995.HK 永升生活服务 2018/12/17 03686.HK 祈福生活服务 2016/11/8 03316.HK 滨江服务 2019/3/15 01417.HK 浦江中国 2017/12/11 03662.HK 奥园健康 2019/3/18 03319.HK 雅生活服务 2018/2/9 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 过去的房地产企业运营旗下的物业管理公司主要是为了提升自身的品牌美誉度，是房地产企业旗下的成本中心而非利润中心。而房地产市场经过 20 年的高速发展后已经积累了海量的存量住户，为现有的存量客户及新的增量客户提供全方位的服务，未来将成为物业管理公司的主要盈利模式。发达国家房地产市场发展经验也表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，提升物业管理收入将成为房地产企业重要的增长点之一。 图 2 万科企业（02202.HK）物业管理营收占比不断提升（注 1） 100? 98?  0.80% 0.83% 1.09% 1.36%  1.52% 1.77%  2.93% 3.29% 96? 94? 92?  98.4298.51? 98.06? 98.05?  97.2797.36?  95.9395.61? 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港） 90? 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018