物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮.docxVIP

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港） 正文部分 物业管理行业发展加速，行业迎来上市潮 1998 年中国住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近 20 年的高速发展已经积累了海量的存量住户，而随着近年来房地产投资增速回落、房地产销售额下滑等现象的出 现，中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长的“白银时代”。房地产企业纷纷依托于现有资源和业务体系开始战略转型，其中物业板块是发展的重 点。物管分拆已成为多数房地产企业从“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路的必然选择。分拆后的物管企业以资本市场为依托，加速规模扩张与业务拓展，在多重利好的大环境下，物业管理行业进入了加速成长期。 自 2014 年彩生活（01778.HK）作为第一家物业管理公司于港股上市以来，物业管理行 业资本市场热度持续提升，仅 2018 年一年就有 6 家物业管理公司上市。截至目前，已有彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)、祈福生活服务(03686.HK)、浦江中国(01417.HK)、雅生活服务 (03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01755.HK)、佳兆业物业(02168.HK)、永升生活服务(01995.HK)、滨江服务(03316.HK)、奥园健康(03662.HK)13 家物业管理公司在港股上市，而 A 股仅南都物业(603506.SH)一家无关联房企背景的物业管理公司上市，主要是 A 股在关联交易方面规则更严，因此房企背景物业管理公司普遍选择港股上市。 表 1 2014 年以来物业管理行业迎来上市潮 代码 证券简称 关联房企 上市日期 融资净额 01778.HK 彩生活 花样年 2014/6/30 8.48亿港元 02669.HK 中海物业 中国海外发展 2015/10/23 介绍上市 01538.HK 中奥到家 / 2015/11/25 2.96亿港元 02869.HK 绿城服务 绿城中国 2016/7/12 15.6亿港元 03686.HK 祈福生活服务 祈福集团 2016/11/8 1.15亿港元 01417.HK 浦江中国 / 2017/12/11 1.2亿港元 03319.HK 雅生活服务 雅居乐、绿地 2018/2/9 39.19亿港元 603506.SH 南都物业 / 2018/2/2 2.87亿人民币 06098.HK 碧桂园服务 碧桂园 2018/6/19 介绍上市，后配股融资19.39亿港元 01755.HK 新城悦 新城控股 2018/11/6 5.3亿港元 02168.HK 佳兆业物业 佳兆业 2018/12/6 2.59亿港元 01995.HK 永升生活服务 旭辉集团 2018/12/17 6.2亿港元 03316.HK 滨江服务 滨江集团 2019/3/15 3.9亿港元 03662.HK 奥园健康 中国奥园 2019/3/18 5.77亿港元 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 从上市物业管理公司募集资金的情况来看，不同规模企业的融资净额差距较大。截至2018 年 12 月 31 日，上市物业管理公司中，彩生活(01778.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、中海物业(02669.HK，介绍上市)和雅生活服务(03319.HK)在管面积排名前五，均超过 1 亿平方米，因而募集资金规模较高，而对于在 管面积低于 5000 万平方米的物业管理公司，大多募资净额处于 2-6 亿港币之间。 图 1 截至 2018 年末上市物业管理公司在管面积 资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部 注：1、南都物业（603506.SH）、祈福生活服务(03686.HK)仅公布合约管理面积，未公布 2018 年在管面积。 从港股市场的估值体系来看，对于同行业的上市公司，企业的规模越大，营业收入、利润越高，往往给予流动性溢价，市盈率相对较高，公司规模与市盈率呈现出明显的正相关关系。目前 14 家已上市的物业管理公司中市盈率最高的为永升生活服务 （01995.HK），2018 年市盈率 44.2X（业绩高增长，预计 2019 年净利润增长约96?）。市值超过 50 亿的 7 家物业管理公司 2018 年平均市盈率为 29.2X，而这 7 家物 业公司对应的关联房地产公司 2018 年平均市盈率仅 6.6X，物业管理公司估值远远超过其关联房企。 图 2 物业上市公司市值、市盈率情况 450 400 350 300 250 200 1