青岛东苑绿世界.pdf

青岛东苑绿世界 ——房地产营销策划 项目名称：青岛东苑绿世界 策划类型：房地产营销策划 策划人员：陈国庆等 40-1 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约 2.5 公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业 一支独秀。其距离青岛市45 公里，占地1313 平方公里，管辖 13 镇、 4 乡，常住人口74.5 万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市 以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域 特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地 块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值 潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754 户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 40-2 第二节：项目SWOT 分析 一、优势 S 1、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未 来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置， 地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人， 雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有 5 路、17 路途经此地 通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势 W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛 市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的 城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同 感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误， 导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外 加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该 项目的业主中产生不良口碑，为本项 目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 40-3 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商 仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较 大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往 市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业 主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一 利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升 温，影响住房消费升温。 2、地理区位优势 目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大 的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识， 以科学的态度研究“供给需求”，便可以抢占“先机”。 3、客户资源充足 多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士 的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。 4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司 ABB、美国D OLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI 海尔集团等。无疑在胶州市原有知 40-4 名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又 一利好因素。