5月份金枫国际阶段营销策划报告.pptVIP

2010年04月07日 亿象城预计6月份开盘，将推出商铺面积为20-150平米，具体价格未定。 2010年03月25日 楼盘参加第30届房交会，时间为3月26日。展位号A9. 2010年03月19日 2010年3月18日，沧浪新城内置式商业街——亿象城在苏州南园宾馆举行“沧浪新城亿象城商业项目签约仪式”。当日亿象城正式签约世界500强家乐福、金逸国际电影城. 8月以7000元/平米的价格开盘,开盘后价格一路上扬, 09年12月底至今在售朝南户型价格8500-9500元/平米，朝北户型7500-8000元/平米，均价在8000元左右。4月均价上涨至8500元. 重点个案市场分析--永诚国际广场 09年8月开盘，开盘当月热销140余套，房交会更推出特价房，均价在6100元/㎡左右。12月下旬均价上扬至8000元后销量急剧下降，10年1-2月销量在10套以内，3月份上半月成交16套，有反弹迹象。4月整体市场火热,3月底房交会期间公寓更是优惠88元/平米.至此4月成交量上升到79套.5月整体市场在成交量萎缩的情况下,仍保持了69套的成交量 重点个案市场分析--永诚国际广场 重点个案-蜜蜂城市场分析 总建筑面积:70000平方米 总数：1228套（二期加推） 开盘时间：2008年11月 二期2009-6-27 入住时间：2010年4月30日 楼盘位置:吴中区长桥镇澄湖西路 产品：精装修小户型 套数：1228套 层高：3.2米 面积：56平米、70平米、109平米 开盘均价：3900/元㎡，现均价：5800/元㎡ 客户分析 区域：吴中区和市区的客户为主，约占75%。 年龄：年龄大约在25-55岁 收入：家庭年收入在5-30万左右 职业：私营业主、公务员、公司员工等 置业目的：投资、过度性居住。 产品偏好：精装修，低总价。 来源途径（通路）:户外广告和推介活动、网络等。 重点个案-蜜蜂城市场分析 从图中可以看出，客户主要来自于吴中区和市区附近。 SP活动： 开盘期间： 1，签约的客户契税减免1%。 2，客户按约定时限办理完成按揭手续的，总价再优惠1%。 3，凡老客户介绍新客户成交的，老客户获赠400元购物券；新客户可同时享受1.2.3项优惠。 3月：房交会期间购房，再此基础上再减免2%（本科学历减免3%；研究生学历全免）；提供免费的政策指导起价3588元，均价3900. 4月：蜂尚”旅游活动火热进行中。抽取80名报名者组织旅游。 5月：蜜蜂城43.8平方、89平方，均价3900元/平方，展会期间免契税 9-11月份： “发帖赢电影票”等活动。 10年1-3月：除看板与网络等常规煤体外，没有新的推广及SP活动。 经常与up上城搞双盘联动来制造声势和宣传，以海报、看板和网络为宣传主力，吸引大量吴中区客户 重点个案-蜜蜂城市场分析 65% 通过网络，看板为主要宣传通路。 目前朝南房源享受总价9.9折，朝东房源享受总价9.8折 2 62% 网络，看板为主要宣传通路 蜜蜂城均价4600元/平米还可打96折 12 76% 通过网络，看板为主要宣传通路。 目前在售酒店式公寓均价5800元/平米，朝东户型面积为57平米，朝西户型面积为53平米 5 35% 通过 四周区域的高炮，看板、短信为主要宣传通路 蜜蜂城60-110平方，均价4200元/平方 7 1 目前优惠有：朝东98折，朝北97折。 网络，看板为主要宣传通路 62% 11 蜜蜂城折实均价4600元/平米，户型55.95平米，朝东面的房子打97折。 网络，看板为主要宣传通路 56% 累计去化量 媒体配合 推案或营销活动 月份 8 蜜蜂城均价4500元/平米，户型55.94平米、70.36平米、109平米，目前96折。 高炮，海报，电视，网络 43% 9 蜜蜂城折实均价4300元/平米。 通过四周区域的看板、海报 48% 10 蜜蜂城折实均价4600元/平米，一期可享受96折，二期享受98折。 本月没有新的媒体通路 51% 3 目前在售公寓均价5500元/平米，面积50平米左右 通过网络，看板为主要宣传通路。 68% 4 目前在售公寓均价5800元/平米，面积50平米左右 通过房交会、网络，看板为主要宣传通路。 75% 市场分析结论 公寓部分： 4月的后半个月，在一系列新政的影响下，投资客及改善型需求受到很大程度的抑制,仅永诚国际去化69套,悠尚生活广场去化25套,其余各盘去化均在6套左右,从整体市场来看,投资客对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。 商铺部分： 区域内外除长江壹号以及新苏州家居广场由于大量的媒体投入,去化均在15套以上,枫桥商业街去化7套外,其余各项目成交量几乎为零。受新政影响，大部分