地产融资全面收紧，地产债风险如何防范.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 地产融资政策全面收紧 4 地产融资政策缘何收紧？ 4 融资收紧影响哪些资金来源？ 6 融资结构来看，非标为主房地产主体影响最大 7 融资结构来看，非标为主房地产主体影响最大 8 银行贷款强调加强高杠杆大型房企融资监管 10 中高等级地产债券再融资压力整体可控 11 销售回款从三四线驱动转向一二线驱动 12 3.119 年开始一二线景气好于三四线 12 上半年一二线布局为主房企销售额增速更高 13 三四线布局为主房企，销售回款压力及建安压力增大 15 从现金流收支综合看地产偿债能力 18 短期偿债关注非受限资金偿付率 19 多维度地产投资排雷 22 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 图表目录 图 1：地产开发资金来源中销售回款、贷款及自筹占比最高 7 图 2：地产融资全面收紧政策一览 7 图 3：地产央企融资结构中银行贷款占比 50%以上 8 图 4：小地产主体非标融资占比较高 8 图 5：大房企剔除预收账款的杠杆率高于中小房企 11 图 6：大中房企 18 年货币较充足，净负债率低 11 图 7：7 月地产中高等级主体净融资额回升 12 图 8：19 年至今地产海外发债明显上行 12 图 9：19 年以来一二线商品房销售增速上行，三线下行 13 图 10：上半年一二线布局为主房企销售额增速更高 14 图 11：17 年销售额增速与一二线拿地占比反向关系 15 图 12：18 年销售额增速与一二线拿地占比关系不显著 15 图 13：一二线土储占比越高，销售均价越高 15 图 14：17、18 年百城土地成交价款中三线占比提升 16 图 15：17、18 年二三线土地成交均价上行，一线下行 16 图 16：从现金流收支综合看地产偿债能力 18 图 17：民企各类资产受限率都高于央企 19 图 18：中低等级资产受限率很高 19 图 19：地产综合筛债指标 23 表 1：19 年 4 月以来地产融资收紧相关政策 4 表 2：16-17 年地产融资收紧政策一览 5 表 3：地产主体融资结构一览 8 表 4：房企拿地、销售增速及销售均价一览 16 表 5：地产主体资产受限情况一览 20 表 6：大中房企基本面一览 24 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 地产融资政策全面收紧 地产融资政策缘何收紧？ 对地王、居民杠杆率及地产挤占信贷资源的担忧推动中央再次全面收紧地产融资政策。在今年一季度部分二线城市销售、土地出让热度明显上行，地产投资增速持续提升的背景下，地产调控政策再次边际收紧。4 月 19 日中央政治局会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。住建部对一季度房价、地价波动幅度较大的 6 个城市进行预警提示。5 月 31 日，21 世纪经济报道部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’， 已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及 ABS 产品。6 月 13 日，在上海举行的第十一届陆家嘴论坛上，人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清致辞时表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。“近年来， 我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，一定比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。一些房地产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低， 也助长了房地产投资投机行为。”7 月 31 日政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 相较于 16-17 年，此轮地产融资政策收紧更加密集和全面。16-17 年地产融资收紧从债券融资先开始，逐渐拓展到银行、私募、信托，此次收紧政策在 5-7 月全面密集公布。16 年 10 月开始随着地产调控升级，地产融资也逐渐收紧，16 年 10 月上交所、深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》提出“四项基础要求”+“五项综合指标”发债监管要求；11 月发改委发文限制企业债融资用于商业性地产项目；11 月银监会进行银行业专项检查。17 年开始地产境内债净融资额大幅回落。17 年 2 月《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号》关闭了通过私募投资地产项目通道。17 年 5 月银监会展开信托工作现场检查，严查违规开展房地产信托业