商业地产定价方法与策略.ppt

Gemdale Corporation Gemdale Corporation 前言 随着集团商业地产开发量的逐年递增，提升商业地产价值、提高商业地产对集团整体收益的贡献率，是商业地产运营管理需要重点关注的事项；而科学、合理、准确地对商业地产进行定价，是提升商业地产价值的关键环节。 本文案从市场的实际情况出发，对商业地产的不同类型的定价进行了初步研究，希望能给集团及各子公司商业地产工作人员在商业地产定价方面提供借鉴和参考。 本工作小组由何亚狄、张华、刘波组成。 Gemdale Corporation 1、成本法 通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。 Gemdale Corporation 2、市场比较法 基于与被估价的房地产具有高度可比性的房地产的近期销售情况所得数据的一种估价方法。 通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出项目的参考价格。 通过与商圈内的相临及相关物业进行多级打分，使用不同系数修订。 Gemdale Corporation 3、收益法 售价＝每平米租金年收入×（1－空置率）×（1－运营费率）/ 折现率 说明： 1、在社区商业中不考虑空置率和运营费率； 2、在写字楼和大型商业中空置率一般控制在5％－10％，运营费率为7%-13%，折现率一般取7%-8％。 举例：北京公司用收益折算法测算A座写字楼销售价格 A座售价＝24（美元/平方米）×12×（1－10％）×（1－10％）/ 8％ ＝2916（美元/平方米） Gemdale Corporation 4、租金法 销售价格＝单位面积年租金收入/资本化率 说明：一般用于中小客户购买商铺时对收益价值的初步估计，在实际营销中使用比较普遍。资本化率是根据当时的市场普遍情况确定。 Gemdale Corporation 5、年限法 销售价格＝单位面积年租金收入×10年（…N年） 说明： 一般根据市场的投资回报情况而定，它是由市场的平均租金和资本化率决定的。 Gemdale Corporation 6、住宅价格比较法 一般商业的售价是住宅价格的2－5倍，但是在特殊的条件下可能估值会更高，例如1996年，茂业东门店一楼的租金为200元/平方米，但是在黄金角的个别商铺售价为35万/平方米。 说明：由于商业处于不同的发展阶段，各地的市场差异比较大。 Gemdale Corporation 7、综合法 综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格。 售价＝市场比较法售价×35％＋收益法售价×35％＋成本法 售价×30％ 说明：在实际市场中，以上三种价格可以由租金法和年限法替换。 Gemdale Corporation 8、价格的市场校正函数模型 较正考虑因素： 当地市场社会商品零售总额增长率a； 收益率折扣率 b，取平均值为20% 对社区商业而言，土地由一级市场取得，因土地增值而产生收益率折扣； 对大型商业而言，土地一般通过政府协议转让，由于价外收入而产生收益率折扣； GBP指标(Gemdale Brand Price) ，一般取值范围为3%-10%。 区域 土地价格增长率 北京 14.32%(2002年-2005年） 天津 30%（2006年） 武汉 22.5%（2004年-2006年） 西安 24%（2004年-2005年） Gemdale Corporation 以深圳为例 a=17% b=20% GBP=6% 类型 修正系数 考虑因素 计算过程 积极 1.55 a、b、GBP (1=17%)*(1+6%)/(1-20%) 中庸 1.33 b、 GBP (1+6%)/(1-20%) 保守 1.25 b 1/（1-20%) 价格校正方法 投资收益率折扣：考虑因素，政府在出让土地时价格增长。要求子公司在市场调研时，获取价格数据时，充分考虑市场价格的潜在增长因素。 社会商品零售总额增长率：当地实际情况的因素，在一些城市郊区开发商业，考虑商圈处于市场培育期，难以享受到城市商业核心区域及成熟区域的增长利益，在取中庸值和保守值时，可减去社会商品零售总额增长率。 GBP（Gemdale Brand Price）指标：说明金地品牌的溢价因素。在进入城市的初期，可能品牌优势尚未充分发挥作用，所以在计算保守值时，这一项也可以同时考虑取消。 Gemdale Corporation 附录 ：商业地产定价案例集锦 Gemdale Corporation 梅陇镇定价案