置业公司发展战略报告.ppt

2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * 企业融资策略在不同阶段有不同的重点 推动预售工作的快速进行，加快回款； 注意银行长、短期贷款的搭配； 充分利用工程垫款，例如，可以要求承包商、供货商预交质量保证金；在合同中明确订立高质量标准，不符合质量拒绝付款，以求达到一举两得的作用； 某些大型项目可以和其他企业联合开发，如：土地联合、资金联合； 做好上市的准备工作，主要有：实现三年连续赢利；上市前一年必须扭亏为盈；将企业改组为外商投资股份有限公司；进行资产重组、业务重组、机构重组。 近期 上市融资成为融资战略的重点； 在公司经营良好，市场状况良好的情况下，可以在资本市场上发行债券融资； 可以采取兼并、控股的方式，以小搏大，快速、低成本在本地扩张，并为进军其他地区打基础。 中期 在前三年业绩良好的前提下，申请配股或者增发新股； 进军外地市场， 与当地有土地优势、资金实力或者政府关系的企业合作，联合开发； 在当地选择有价值的企业，收购、兼并，扩大规模，同时有利于实现公司的本地化。 远期 2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * 上市融资可以弥补单一依靠负债融资的不足 负债融资的不足 上市融资的优势 流动负债过多，短期资金长期使用，增加了公司的财务风险； 过多依靠贷款，资产负债率过高，利息负担沉重，还款压力大，难以实现公司的利润目标，现金流量的波动也很大。 资金可以长期使用，无还款压力。但是股东对公司的业绩有一定要求，督促公司改善经营管理，增加透明度，提高经营业绩； 融资额巨大，有利于公司快速大规模扩张，形成滚动开发、滚动销售的模式，有利于利润和现金流的长期稳定； 上市公司可以引起投资者和社会公众的关注，有利于提高企业的知名度，建立企业的品牌和商誉。 2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * 在境内A股上市相对较易操作 境内上市 境外上市 A股市场 B股市场 市场容量小； 股性欠活跃； 筹资能力有限； 将来有可能与A股市场合并。 市场容量较B股市场大； 目前由于监管力度的加强，新股上市和增发的节奏过快，世界经济仍未走出疲软等原因，A股市场并不乐观，陷入一种“牛皮市”的状态； 预计近几年中国经济仍然处于高速增长阶段，随着股市规范化、透明化程度的提高，A股市场将走向新的繁荣。 按照现有规定，AB这类企业在境外上市仍然困难重重 2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * 上市方式有两种方式可供选择 首次发行上市 优点 缺点 在申请上市的过程中要经历重组、改制、辅导等多个阶段，有利于企业明确自己的核心竞争力，明晰业务单元，理顺业务流程和组织结构，规范财务等内部管理制度，有利于企业的长远发展 历时漫长，大多需要二到三年，有时可能拖得更久； 上市费用较高； 对财务业绩的要求较高，目前公司还无法达到，需要十分努力。 优点 缺点 直接、简便，如果操作得当，可简化一些法律手续，速度快 壳资源具有稀缺性，往往造成买壳成本过高； 面临一系列整合风险：行业整合、业务整合、组织整合、地域整合、关系整合、 人员整合、企业文化整合、财务整合等； 可能遇到很多法律障碍，比如对外商投资方向的限制等； 如果对壳公司没有充分的了解，有可能陷入财务陷阱或法律陷阱，骑虎难下。 借壳上市 迄今为止，的房地产上市公司除天鸿宝业以外都采用借壳的 方式上市，在没有良好的、可以信赖的壳资源的情况下，应该选择首发上市 2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * AB置业的竞争战略之六：成本战略 决定了项目的定位以及将来的收入成本 规划设计对工程造价的影响最大； 在施工中对设计的修改往往引起成本的大幅增加； 设计的成功与否直接影响将来的销售和物业管理。 如何平衡市场策划的效果和成本？ 及时取得销售收入有利于加快企业资金周转，及时还贷，降低财务费用。 设备、材料的选用和采购； 怎样平衡成本与质量的关系？ 施工进度拖延带来的成本增加。如：利息费用、人员工资、日常消耗等等。 现有的出租业务是自己经营还是全权委托物业管理公司？ 如何督促物业管理公司提高出租率和租金收入，降低租物管理成本和市场营销费用？ 初步设计阶段 施工设计阶段 施工阶段 60%—70% 25%—35% 5%—10% 不同阶段对工程造价的影响程度 通过对价值链上的成本动因分析，确定成本控制战略 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 2002-7-16 ALLPKU——AB置业战略咨询报告 * 对项目运作的全过程进行成本控制 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 加强决策的科学性，做好可行性分析工作； 决策应该符合成本效益原则。 成立专业的设计顾问公司，对设计进行全面的评估和审核； 对设计方案进行招标，货