房地产行业基本面系列分析报告：疫情影响销售走弱.pdfVIP

疫情影响销售走弱，需求回补或降幅、延后 ——房地产基本面系列报告（一） 核心观点 证券研究报告 ❖ 历史数据观Q1：占比偏低，存在“一二月淡+三月小阳春”的结构 所属部门 ।行业公司部 通过对1999-2019 年历史数据的计算，我们发现一季度销量占全年比重普遍偏 报告类别 ।行业深度 低。其中，2017-2019 年一季度销售金额占全年比重约17.1%，销售面积占比 所属行业 ।房地产 约17.4%，明显低于其余三个季度。将一季度拆分来看：一二月销售为传统淡 行业评级 ।增持评级 季，我们认为主要是春节假期的影响，及房企在前一年末“ 以价换量”冲销后带 报告时间 ।2020/2/16 来的短期效应叠加所致。自3 月起，行业基本面销售、拿地、新开工等多项指 标均出现回暖迹象，或源于房企出于开工后在年内实现推盘，并形成销售回款， 以便提升资金使用效率的考虑带来的提升。 ❖ “非典”期间销售正增长：政策呵护+流动宽松+行业规模小、发展快 “非典” 自2002 年11 月发现首例病患至2003 年7 月基本结束历时近9 个月。 疫情爆发期的销售依然实现正增长。当年3 月、4 月销售金额同比增速达30% 以上；销售面积4 月同比增幅环比下降，但仍维持在19%左右的水平。我们认 为“非典”期间的销售走势主要受益于三大因素：（1）政策定位：将地产定位为“ 国 民经济的支柱产业” ；（2）流动性宽松：M2、新增人民币贷款及房地产资金来 源在2003 年上半年同比增速明显提升；（3）行业规模处于快速扩张期。 ❖ “新冠”对销量形成负向拉动，需求回补或降幅、延后 春节提前带来淡季前置，叠加疫情影响，使得短期内销售明显下挫。根据克而 瑞数据，1 月百强房企销售金额较去年同期下降 12.7%。“新冠”对一季度将产 生持续影响，主要体现在两个方面：（1）关闭售楼处、人流管控：直接导致销 售迅速遇冷；（2）延期复工：拿地、开工到销售存在一定的时滞，延迟复工间 接的影响后续销售。对部分资金面偏紧，需要快周转推动项目持续拓展的企业 存在一定的影响。同时，考虑到返乡置业等需求释放具备明显的季节性，待疫 情结束后这部分的需求存在打折回补的可能，因此后续小阳春或降幅、延后。 ❖ 投资建议：新冠肺炎疫情作为突发性事件，短期内对行业销量影响明显， 但不改长期稳步回归合理中枢的趋势。通过对1999-2019 年一季度历史数据 进行计算，以及在2020 年投资策略报告预期的基础上对疫情的发展及销售影 响进行敏感性分析。疫情对全年销售或存负向拉动，但幅度可控。另一方面， 考虑到疫情带来财政压力的提升，近期多地发布支持政策，逆周期调控加码 可期。当前地产板块估值处于历史下沿，高股息、业绩锁定性强等优势带来 板块长期投资价值。当前时点对于投资标的的选择，建议从三条线出发：（1） 现金流充裕、财务稳健型；（2）可售货值充裕型：（3）高周转企业。因此， 我们推荐：万科A 、保利地产、金地集团、中南建设、阳光城、金科股份等。 ❖ 风险提示：疫情影响超预期、融资超预期收紧、调控政策改善不达预期等。 本报告由川财证券有限责任公司编制 川财证券研究报告 正文目录 一、历年一季度销售表现：一二月偏淡，三月小阳春 5 1 回顾1999-2019，预计未来销量逐步回归合理中枢 5 2、多维度下，一二月呈现淡季属性 9 2.1 销售：近几年一二月占比全年约8% 10 2.2 拿地：受制于流动性及淡季影响致占比下行 11 2.3 开发投资：土地投资存在滞后性，建安更多体现季节波动 12 2.4 新开工：受销量及库存影响，兼具主动与被动双重性 15 3、淡季后的“小阳春” 16 3.1 1-2 月淡季后，销售普遍迎来“三月