俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴（下）.pdf

俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴（俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴 （下下）） 俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴俄罗斯住房租赁市场改革及其借鉴 （（下下）） 2019年 04月 22 日 （三）租赁住房的供给仍然不足 租赁住房的供给受限于房地产市场的完善程度。由于俄罗斯在住房改革之前住房严重短缺， 住房私有化后能获得新住房的家庭比例仅占到 14%。住房私有化后俄罗斯政府投资住房的 意愿显著下降，加之俄罗斯的建筑能力也十分有限，住房供需的缺口一直都很大。因此， 住房租赁改革只是一定程度上缓解了住房短缺的矛盾，并未从根本解决租赁住房供给不足 的问题。以符拉迪沃斯托克市为例，2008 年，该市仅有存量住宅 15 万套，而登记申请公 共住房的居民却已达到近75 万人，住房供给严重地小于需求，这些居民被迫选择租赁或 是居住在原有的危房里。 （四）住房租赁信息混乱 目前，俄罗斯的住房租赁信息比较混乱，信息的获取和甄别成本相对较高。通常，俄罗斯 的正规中介能够按照正常程序提供高质量的住房租赁服务，确保承租者和出租者双方的权 益不会受到侵害，但是高昂的中介费让大部分租房者为了减轻经济压力而放弃这种正规途 径，转而选择通过互联网或者非正规中介寻找房源。这两种方式所提供的住房租赁信息真 实性难以甄别，往往存在着大量的虚假信息，特别是承租者在入住之前需要一次性交付房 租费用的 3倍（包含第一个月的房租、中介费以及押金），由此产生的经济诈骗案件一度 成为俄罗斯政府难以处理的棘手问题，引发了更大的社会问题。 四、四、俄罗斯经验对我国住房租赁市场的经验借鉴俄罗斯经验对我国住房租赁市场的经验借鉴 四四、、俄罗斯经验对我国住房租赁市场的经验借鉴俄罗斯经验对我国住房租赁市场的经验借鉴 我国与俄罗斯在住房市场改革过程和路径上都是选择以市场化为基本方向，改革过程中所 面临的问题存在着共同之处。本文在对俄罗斯租赁市场的改革举措和不足之处的分析基础 上，提出发展我国住房租赁市场的经验借鉴。 （一）制定我国住房租赁法律法规 为了进一步发展我国住房租赁市场，我国应该制定一部符合中国国情的《住宅法》，以立 法为核心对住房市场进行改革，保障住房租赁市场的发育。从法律层面对住房租赁管理机 构、管理职责以及经费来源等方面进行租赁住房制度顶层设计；还需制定租售同权的政策 细则，对租赁住房的税收体系、公共支出等方面进行明确规定，确保“租购并举”的房地 产市场供应结构的完善，打造多层次、多类型的住房租赁体系，保障不同群体的住房需求。 （二）强化房地产管理机构的监管职能 我国需要强化房地产管理部门的监管职能，切实落实住房租赁的管理权、执法权和监督权， 保证住房租赁市场规范有序。同时，明确不同管理机构所承担的权力和应履行的责任，一 旦出现监管不利的情况可对相关部门及负责人进行问责，渎职严重者应追究其法律责任。 为了强化管理机构的监管能力，政府还应该与房地产企业、非政府组织合作，共享住房租 赁市场数据，从而提高监管能力。 （三）加大住房租赁市场的供给 首先，政府要加大公共租赁住房的建设，将公租房作为解决低收入群体住房问题的一种主 要途径。其次，构建住房租赁的多元供给模式，吸引多元主体进入到住房租赁供给中，给 予税收减免、贷款补贴和优惠政策等，鼓励房地产开发企业、个人以及非营利性的住房合 作组织积极参与，弥补政府在住房租赁供给力量中的不足。最后，通过税收政策工具增加 租赁住房的存量房。可以通过税收政策将空置房推向住房租赁市场，不仅可以充分利用社 会资源，还可以起到稳定房租价格的作用。 （四）规范住房租赁市场的秩序 住房租赁市场的良好秩序，需要先进的技术手段和科学的管理方式作为保障。首先，通过 引入互联网技术和大数据管理模式，成立专门的住房租赁中介信息平台中心，给出租者和 承租者双方提供公开、完整和真实的信息，不仅能节省双方的搜寻成本，还能提高住房租 赁市场的匹配效率。其次，为了避免房地产中介机构服务的不规范，应加强住房租房合同 管理，保证租赁过程中租赁双方的权利和义务对等。最后，要明确限制房屋随意转租的现 象，有效防止转租过程中对承租者的经济利益侵害。为了稳定住房租赁市场的秩序，政府 应该对出租者的随意涨价行为进行规制，不允许出租者随意上涨租金，并且同等条件下优 先出租给原承租者。 （五）制定低收入群体等弱势群体租赁支持政策 为了保证低收入群体及其