基于实施单元的北京小城镇规划策略研究（下）.pdf

基基于于实实施施单单元元的的北北京京小小城城镇镇规规划划策策略略研研究究 （（下下）） 2019年09月03 日 4 基基于于实实施施单单元元的的小小城城镇镇规规划划策策略略 4.1 统筹土地资源 ， 实规划实施任务 梳理土地资源台账 。在全市规划和国土“两图合一”用地现状基础上 ，梳理小城镇镇域范围内集体经营性建设用地 、宅基地 、 镇外单位等土地资源现状 。根据全市不同地类建设用地减量标准明确各小城镇建设用地减量对象和任务 ，做好剩余土地资源 [15] 规模和还建可利用土地规模底账 （见图7 、表4 ）。为建设用地的“增减挂钩”和“捆绑实施”打好基础 。 4.2 测算规划实施成本与剩余资源收益 ，肥瘦搭配 建立规划实施成本台账 。规划实施成本在城镇化地区和保留发展地区包含不同内容 ，城镇化地区包括一级开发成本 、拆迁安 置成本 、还绿成本等 。保留发展地区包括拆迁安置成本 、还绿成本 、公共服务社市政设施建设成本等 。不同发展类型的小城 镇所面临的规划实施成本内容不同 ，不同的计算标准所得结果也不相同 ，需要通过多种方式的计算校核得到初步的规划实施 成本 。 建立土地资源收益台账 。在小城镇建设用地“减量”与“还建”的基础上 ，得到还建可利用土地规模和剩余土地规模 ，结合小城 镇产业规划定位和已有合作意向实施主体的产业发展类型估算未来土地产出收益 。目前对于规划产业收益的计算包含两个方 面 ，一是土地和建筑的直接收益 ，包括规划商业用地和规划工业用地的建筑物业费用 、商品住房的交易费 、房屋出租费等 ； 二是产业的产品效益所产生的税收 。这两块构成土地资源的主要收益 。根据规划近远期产业发展建立收益台账 （见表5 ）。 在规划实施成本和土地资源收益台账的基础上 ，结合用地减量进行“肥瘦搭配” ，统筹考虑土地的增减挂钩 ，寻找区域内的收 支平衡 ，变“项目平衡”为“区域平衡” 。最后在规划实施方案中进行“收支平衡”地块之间的“捆绑” ，以划分规划实施版块的方 式进行用地“捆绑” ，保证每一个规划项目的实施都能够有充足的资金来源 。推动集中建设区新增建设用地与低效用地减量的 土地资源和资金平衡上的“捆绑挂钩” 。 在规划用地空间布局上 ，组织规划师 、地方政府和实施主体相互沟通多方参与 ，进行建设用地的空间 位 。划定城市开发边 界 ，确定土地管控的“两线三区” ，进行土地资源利用刚性约束 。以职住比和建设规模总量对未来建设行为进行约束 ，并适当 划定“战略留白用地”区域 ，为未来小城镇建设提供弹性发展的空间。 4.3 明确建设时序 ，保证全面发展 建立项目清单和年度实施计划 。在近远期规划的基础上提出年度实施计划机制 。规划部门根据空间资源潜力 、规模控制和结 构优化的要求 ，提出年度各类建设用地供应总量 ，形成年度实施计划项目备选库 、年度实施计划 ，报送近期建设规划工作政 府领导审议 。并与国民经济与社会发展年度计划 、年度政府投资项目计划 、年度财政预算一起 ，共同报上级政府批准 （见 图8 ）。 公共优先 ，保障民生项目实施 。在规划实施时序上确立公共优先的原则 ，优先考虑涉及民生项目的 位与实施 。在用地供给 时序上 ，变“成本均摊”为“先供先摊” （见图9 ）。先期 位实施项目相较远期 位实施项目分摊更多的用地减量任务 ，降低 未来用地减量实施的压力 。在区级层面建立所辖小城镇战略发展储备地 ，实施单元内与单元之间用地资源与任务统筹管理 。 拆迁任务完成后划定的“战略留白用地”用作“全区战略储备地” ，作为不同单元之间、民生项目与经营性项目之间统筹调配的 基础 。 4.4 创新收益分配方式 ，协调多方利益 2018年 ，《乡村振兴战略规划 （2018年—2022年）》提出“创新收益分享模式” ，加快推广“订单收购+分红”“土地流转+优先 雇用+社会保障”“农民入股+保底收益+按股分红”等多种利益联结方式 ，让农户分享加工 、销售环节收益和产业链增值收益 。 当前北京市土地开发方式从“土地储备”向“长期持有”转变 ，强调土地收益的长期性和分配均衡性 ；在小城镇规划实施过程中 探索土地收益返还机制 ；强调在规划实施成本和收益台账的基础上 ，搭建成本收益平台 ；保证实施主体 、地方政府和当地居 民三者之间的长期利益 。对于集体经济组织采用镇企联合 、土地入股 、当地农民优先就业 、农民经济保底 、利益分红等多种 方式加以保障 （见图10 ）。 5 结结语语 实施单元是 《北