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清韵百园营销策划报告 第一章 沈阳市场别墅产品分析 一、沈阳别墅市场宏观市场分析 1、市场前景：整体前景看好  政策限制，禁批别墅用地，严控类别墅与低密度住宅 2006 年《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》  自然资源区域配套逐渐完善  市场回暖，交易量上升（06 年销售 300 套以上）  消费人群扩大，身份多样化 2 、别墅分布：南部日落、东部崛起  目前主要分布在棋盘山风景区、机场附近、浑南区域、荷兰村区域和农业高新区五大区域  05 年前，南部机场别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，销售停滞不前  东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06 年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐 渐东移。 区 域 项 目 名 称 1 动力营销策划有限公司 ︱ADD：沈阳市沈河区朝阳街131 号 ︱POST CODE：110011 ︱TEL：024 ︱FAX：024 沈阳金丰易居置业代理有限公司 ︱ADD：沈阳市和平区三好街 22号中润大厦B座2005 室 ︱POST CODE：110004 ︱TEL：024-2394480 ︱FAX：024 山地艺墅、天柱山庄、维也纳森林别墅、辉山别墅、阳光·假日山庄 棋盘山别墅区 一品洋房、桑堤雅纳、兰乔圣菲、方迪山庄、沈阳奥林匹克花园。 锦绣山庄、莱茵南郡、香格·蔚蓝、花溪山庄、信盟花园 机场别墅区 玫瑰园、比华利庄园、佳地园、皇嘉美墅、美地庄园 银基·东方威尼斯、新世界·翠堤豪园 浑南别墅区 假日·伊丽雅特湾、亚泰·国际花园 农业高新别墅区 泉涌新镇、翔凤·山水国际 北部别墅区 巴黎世家、加州阳光、东油馨村、博士花园 3、建筑形态：以联排形式产品为主  房产市场发展晚，还没有认清什么是别墅就已经与其它城市一起进行 TOWNHOUSE 的产品炒作  几个独栋别墅大盘运营失误，造成早期独栋别墅进入了自然消化阶段，卖的好的项目少  2003 年后以联排为主的大型别墅群成为别墅市场的主要供应者  相对较低总价、广泛目标客群使“别墅”市场较为火爆，但产品品质与形态与低密度住宅更为相近，并非真正的别墅产品  2006 年新品供应以联排为主角，联排、双拼别墅套数占总别墅套数的 85 ％。仅有锦绣山庄（30 套）、兰乔圣菲（30 套）、山地艺墅、翔凤·山 水国际和少许别墅有单体别墅供应 4 、建筑风格：产品建筑同质化现象严重 2 动力营销策划有限公司 ︱ADD：沈阳市沈河区朝阳街131 号 ︱POST CODE：110011 ︱TEL：024 ︱F