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第一章 物业管理的前期介入 第一节 物业管理的前期介入概述 在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。 因而物业管理不能照搬老 一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全 过程”的管理。本章将就物 业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物 业的装修与管理等内容进行 论述。 一、前期物业管理的含义 前期物业管理的提出，最早体现在1994年11月1日起施行的《深圳经济特 区住宅区物业管理条例》中。 《条例》规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委 托物业管理公司对住宅区进 行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”《上海市居住物业管理条例》 (1997年7月1 日施行)把前 期物业管理作为物业全过程管理的重要一环，下了更确切的定义：“本条例所称 前期物业管理，是指住宅出 售后至业主委员会成立前的物业管理”。之所以把房屋出售后至业主委员会成立 前这一阶段界定为前期物业 管理，原因主要有两个方面： (一)民事法律关系主体资格的需要 业主或业主委员会与物业管理企业通过签订物业管理委托合同确立委托与 受托的民事法律关系。而作为 确立这种民事法律关系的两个主体均需具备相应的条件。首先，物业管理公司必 须是一个能够行使物业经营 管理业务、承担相应民事法律责任的法人；其次，多元产权物业区域内的代表—— 业主委员会要经过占一定 比例的业主民主推选产生，并获得行业主管部门批准，同样也有着法定的量化标 准。如《上海市居住物业管 理条例》规定的条件是：“(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；(二) 新建商品住宅出售建筑面 积达到百分之五十以上；(三)住宅出售已满两年”。深圳、北京等地则以业主入 住率达到50％以上为法定条 件。如果说把物业出售率作为业主委员会成立的前置条件在时间上尚难限定的 话，那么“出售已满两年”的 规定则严格地制定了时限。在业主委员会未成立前，物业管理委托合同签订的民 事法律关系的主体是房地产 开发企业。这与政府所要求的房地产开发企业在物业竣工交付使用后的一定年限 内负责物业的保修是相吻合 的。 (二)物业管理不可间断性的需要 把前期物业管理起始点界定在物业正式出售后，还因为物业一旦出售，将会 涉及到业主们所关心的管理 内容、标准、收费等一系列问题，客观上要求物业管理须臾不可离，应同步进行。 实际上，不论业主委员会 是否正式成立，业主委员会与物业管理企业的委托合同是否正式签订，对物业的 管理与服务在房屋正式开始 出售后已经发生。为保持物业的不间断管理，《城市新建住宅小区管理办法》明 文规定：“住宅小区在物业 管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”也就是说，前期物业管理 的责任人是该物业的开发商 。为了使这一阶段的管理规范化、专业化，还进一步规定：“房地产开发企业在 出售住宅小区房屋前，应当 选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业 管理合同的有效期一般与政 府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。在此期间，即使成立了业主委 员会，前期物业管理合同依 然有效。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理 合同生效时终止。 二、对物业前期管理的认识 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物 业管理是对物业的使用管理 ，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是 这么做的。然而，从物业管 理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出 的，体制虽变，但管理手段 却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业 辖区能否形成完整、舒适、 便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和 配套设施建造时的方便和节 约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业 管理上的矛盾和漏洞。 如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，给排水和管 道未顾及，以及水、电、煤 、通风等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又 使物业管理工作难以完善， 并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计