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2020年房地产行业金融分析报告 2020年5月 Page 3 内容目录 净经营资产增速回落至十年最低 5 样本房企19 年平均净经营资产同比+18%，增速创十年新低 5 增速回落主 是合作开发减少，意味着规模诉求降低 6 增速回落与基数效应无关 8 自由现金流改善，扩张速度放缓 9 自由现金流明显改善 9 债务限制是否是扩张放缓的原因？ 10 扩张放缓的真正原 是扩张意愿降低 12 经营效率稳定，提升仍有空间 13 NOPLAT 增速创五年新低 13 ROIC 保持稳定 15 经营效率提升的途径与空间 15 杠杆高位回落，负债成本稳定 17 对现金及现金等价物的讨论 17 杠杆率高位回落，仍处较高水平 18 ROE 对财务杠杆依赖程度小幅下降 19 债务成本小幅上升 21 结论 ：短期政策放松可期，长期关注价值提升 22 短期 ：2015 至2017 加速扩张的支撑退去，三季度政策放松可期 22 长期 ：淡化政策周期，关注价值提升 24 Page 4 图表目录 图1 ：样本房企平均净经营资产增速创十年新低 （单位 ：亿元） 5 图2 ：样本房企2019 年末净经营资产 （单位 ：亿元） 6 图3 ：样本房企2019 年净经营资产增速变化 6 图4 ：龙头与中型房企平均净经营资产 （单位 ：亿元） 6 图5 ：18/19 两年两类房企扩表速度均连续下降 6 图6 ：各 素对净经营资产的拉动 7 图7 ：样本房企存货增速 7 图8 ：样本房企权益性投资增速 7 图9 ：样本房企其他资产增速 7 图10 ：样本房企无息负债增速 7 图11 ：3 家房企历年少数股东现金流 （单位 ：%） 8 图12 ：龙头房企与中型房企增速净经营资产增速降低的幅度并无显著差异 8 图13 ：样本房企2018/2019 年自由现金流 （单位 ：亿元） 9 图14 ：样本房企2019 年自由现金流变化 （单位 ：亿元） 10 图15 ：龙头房企历年自由现金流 （单位 ：亿元） 10 图16 ：中型房企历年自由现金流 （单位 ：亿元） 10 图17 ：部分房企历年自由现金流 （单位 ：亿元） 10 图18 ：部分房企历年自由现金流 （2） （单位 ：亿元） 10 图19 ：样本房企2019 年债权现金流 （单位 ：亿元） 11 图20 ：样本房企2019 年债务扩张幅度 11 图21 ：部分房企历年债权现金流 （单位 ：亿元） 12 图22 ：部分房企历年债权现金流 （2） （单位 ：亿元） 12 图23 ：样本房企2019 年息前税后经营利润及增速 （单位 ：亿元） 14 图24 ：部分房企历年NOPLAT 增速 14 图25 ：部分房企历年NOPLAT 增速 （2） 14 图26 ：样本房企2019 年净利息支出及增速 （单位 ：亿元） 14 图27 ：样本房企利息资本化比例 14 图28 ：样本房企2019 年ROIC （单位 ：%） 15 图29 ：部分房企历年ROIC （单位 ：%） 15 图30 ：部分房企历年ROIC （2） （单位：%） 15 图31 ：项目周期T 为3 年情况下的ROIC，回款周期1 年时为14% 17 图32 ：样本房企2019 年末杠杆率及杠杆率变化 18 图33 ：房企平均杠杆率仍处历史高位 19 图34 ：部分房企历年杠杆率 19 图35 ：部分房企历年杠杆率 （2） 19 图36 ：部分房企历年杠杆率 （3） 19 图37 ：样本房企2019 年财务杠杆对ROE 的贡献及占比 （单位 ：%） 20 图38 ：样本房企2019 年ROE 拆分 20 图39 ：部分房企历年杠杆率 （2） 21 图40 ：部分房企历年杠杆率 （3） 21 图4